Tapu Harcı Hesaplama

TAPU HARCI HESAPLAMA

Tapu masrafı hesaplama, tapuya beyan edilen gayrimenkul satış tutarı üzerinden yapılır. Örneğin gayrimenkul satış bedeli tapuya 1.000.000 TL olarak beyan edilmesi durumunda, alıcı ve satıcı ayrı ayrı (1.000.000*%2) 20 bin TL, toplamda ise 40 bin TL tapu harcı ödemesi yapılır.

TAPU HARCI NEDİR?

Tapu harcı veya tapu masrafı, satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için (konut, iş yeri, arsa, tarla, arazi vb.)  tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü olarak hesaplanan bir harçtır. Tapu harcına ek olarak 2024 yılı için 822 TL döner sermaye bedeli de tahsil edilir.

2024 YILI TAPU HARCI DÖNER SERMAYE BEDELİ

Tapu işlemlerinde 2024 yılı için döner sermaye hizmet bedeli 822 TL ve ilave hizmet bedeli 113 TL olmak üzere toplam 935 TL’dir. Bu tutar taraflarca aksi kararlaştırılmadığı sürece genel usul olarak alıcı tarafından ödenir.

DÜŞÜK TAPU HARCI ÖDEMEK İÇİN NE YAPMALI?

Tapu harcı, satışa konu olan gayrimenkulün satış bedeli üzerinden hesaplandığından satış bedeli ne kadar düşük olursa tapu harcı da o kadar düşük olur. Taraflar bazı durumlarda satışta düşük tutar gösterip, kalan tutarı elden verme uygulamasına gidebiliyor. Böyle bir durumda daha az tapu harcı ödersiniz ancak bunun tespit edilmesi durumunda cezai yaptırım söz konusu olduğundan astarı yüzünden pahalıya gelebilir… Yüksek tutarlarda ceza ödememek için tapu dairesindeki işlemleri doğru satış bedeli üzerinden gerçekleştirmenizde fayda var.

TAPU DEVİR İŞLEMLERİ, TAPU DEVRİ NASIL YAPILIR?

Öncelikle aşağıdaki belgeleri hazırlamanız gerekmektedir.

  • Tapu Senedi veya taşınmazın Ada ve Parsel bilgileri.
  • Taşınmazın bağlı olduğu belediyeden alınan Emlak Beyan Değeri.
  • Tarafların Nüfus Cüzdanları. (Ehliyet ve pasaport kimlik yerine kabul edilmemektedir.).
  • Taşınmazın cinsi Ev, Mesken veya Üzerinde Ev/Mesken bulunan dükkan, İş yeri vb. ise Deprem Sigortası(DASK)
  • Vekaletname varsa Vekaletname aslı ve vekile ait Nüfus Cüzdanı.
  • Taraflardan (Alıcı veya satıcılardan) okuma yazma bilmeyen varsa 2 adet şahit ve kimlikleri. Ayrıca Şahitler 1.derece akraba ve hısım olamaz.

TAPU SATIŞINDA YABANCI UYRUKLULARDAN İSTENEN BELGELER

Taraflardan en az birinin yabancı ülke vatandaşı olması halinde yukarıdakilere ek olarak;

  • Yabancı ülke vatandaşına ait kendi ülkesinde düzenlenmiş kimlik belgesi veya pasaport gerekmektedir.
  • Yabancı kimlik beyan formu https://www.webtapucu.com/indir/kimlik_bilgi_formu.docx (bu linkten indirebilirsiniz.)
  • Kimlik beyan formuna yapıştırmak için bir adet fotoğraf.
  • Yabancının taraf olduğu taşınmaz satışı işlemlerinde taşınmaza ilişkin değerleme raporu. (Değerleme Raporu SPK Tarafından Taşınmaz Değerlemesi Yapmak için Yetkilendirilmiş Kuruluşlardan Biri Tarafından Düzenlenmiş Olması gerekmektedir.
  • Ayrıca yabancı ülke vatandaşlarının mal edinim hakkında detaylı bilgi için https://www.yourkeyturkey.gov.tr/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
  • Yeminli Tercüman (Türkçe bilmeyen taraf varsa istenir)

ARSA TAPU HARCI HESAPLAMASI

Arsaların tapu harcı hesaplaması da diğer tüm gayrimenkuller ile aynıdır. Yani tapuya beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 tapu harcı bedeli ödenir. Ayrıca bankaların arsa kredisi şartları hakkında bilgi almak ve başvuru yapmak için arsa kredisi sayfamızı ziyaret edin.

TAPU HARCINI KİM ÖDER?

Tapu harcı bedeli, aksi taraflarca kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcıdan eşit olarak yani her birinden satış bedelinin %2’si oranında tahsil edilir.

TAPU HARCI HANGİ BANKALARA ÖDENEBİLİR?

Vakıf Katılım, Ziraat Katılım ve PTT hariç tüm bankların kredi kartı ile tapu harcını Gelir İdaresi’nin online işlemleri üzerinden ödeyebilirsiniz. Tapu harcı ödemesini banka şubesi üzerinden yapacaksanız ancak şu bankaların şubeleri üzerinden ödemeyi yapabilirsiniz:

  1. Ziraat Bankası
  2. Ziraat Katılım Bankası
  3. Halk Bankası
  4. Vakıflar Bankası
  5. Vakıf Katılım Bankası
  6. PTT
  7. Emlak Katılım Bankası

TAPU HARCI ÖDEMESİNİN YAPILMASI

Tapu müdürlüğü anlaşmalı bankalarının yanında (anlaşmalı bankalar SMS’te bildiriliyor), satış işleminizi yapmış olduğunuz tapu müdürlüğünden cep telefonunuza SMS olarak gelen 12 veya 13 haneli seri numarası ile tapu harcı, damga vergisi ve döner sermaye bedelini neredeyse tüm bankaların kredi kartı ile Gelir İdaresi Başkanlığının internet sitesi üzerinden ödeyebilirsiniz.

TAPU HARCI VE VERGİLER HAKKINDA BİLMENİZ GEREKENLER

Gayrimenkul alım satımındaki tüm aşamalar hakkında doğru bilgiye ulaşmanız, maliyetlerinizi doğru hesaplayıp zarar etmemeniz ve ileride çeşitli cezalara maruz kalmamanız için çok önemli. Bu yüzden tapu harcı hesaplama tablosuna ek olarak tapu işlemleri ile bağlantılı mutlaka bilmeniz ve dikkat etmeniz gereken konuları özetlemek istedik.

1- TAPU HARCI BEDELİNİN DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNE CEZA

Tapu harcı ödemesi, beyan edilen satış bedeline göre yapıldığı için tapu işlemi sırasında düşük bir bedel beyan ederseniz daha düşük tapu harcı ödersiniz. Geçmiş yıllarda daha az tapu harcı ödemek isteyen çok sayıda alıcı ve satıcı ev satış değerlerini düşük göstererek işlem yaptı. Üstelik bu durum satıcı için görünen kârı azaltarak oluşması muhtemel gelir vergisini aşağı çekmeye yaradı.

Halbuki bu konu Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yakın takip edildiği için hem alıcıya hem de satıcıya geriye dönük cezalar kesilebilir. Örneğin, Gelir İdaresi Başkanlığı bankalardan çekilen konut kredisi tutarlarını isteyerek beyan edilen tapu harcı bedelleri ile kıyaslayabilir. Çektiği kredi tutarı beyan etmiş olduğu tapu harcından yüksek görünen kişilere aradaki beyan farkının tapu harcı yasal faizi ve hesaplanan eksik harç tutarının %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezası ile birlikte gönderebilir. ( Bu cezalar hem alıcıya hem de satıcıya %2 üzerinden hesaplanarak gönderilir.)

Banka kredileri, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın düşük tapu harcı beyanlarını tespit etmek için kullanmış olduğu yollardan sadece biri. Eksik beyan edilen ev değeri ve bu sebeple eksik yatırılmış harç tutarını belirlemek için ileride farklı yollar kullanılarak ceza kesilebilir. Bu sebeple tapuda gösterilecek ev değerinin gerçekten evi satın aldığınız değer olması ve tapu harcının da bu değer üzerinden hesaplanması en güvenli yol olacaktır.

Ayrıca bu konu ve tüm tapu süreçleri hakkında çok daha detaylı bilgiye tapu alım ve satım işlemleri yazımızdan ve tapu randevusu hakkında detaylı bilgiye ise tapu randevusu nasıl alınır yazımızdan ulaşın.

2- DÜŞÜK GÖSTERİLEN TAPU HARCI YÜZÜNDEN FAZLA VERGİ ÖDENMESİ

Tapu harcı ile ilgili bir diğer konu da konut alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden satılması halinde ödenecek olan Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi’dir. Burada bazı satıcılar tapuda beyan edilecek satış değerini düşük göstermeye çalışarak alım ve satım arasında elde ettiği kârı saklamaya, böylece daha düşük vergi ödemeye çalışabilirler. Bunun tespiti durumunda tapu harçlarının düzeltilmesine benzer şekilde eksik ödenen (Gayrimenkul Değer Artış Kazancı) vergisinin de tamamlanması ve yanlış beyan için ceza ödenmesi gerekecektir.

Satış bedelinin eksik gösterilmesi alıcı için de riskler oluşturur ve ileride evi satmak istediğinde daha yüksek gelir vergisi ödemesine sebep olabilir. Özellikle satış bedelinin eksik beyanı ve düşük tapu harcı ödenmesi ile bağlantılı cezalardan sonra tapuda doğruya daha yakın bedeller beyan edilmeye başlandı. Yeni konut alımlarında gerçek satış bedellerinin veya en azından gerçeğe yakın bedellerin bildirilmeye başlanması, evlerin tapuda görünen değerlerini de yukarı çekti. Geçtiğimiz yıllarda evini satın alırken değeri düşük göstermiş kişiler, satın alım tarihi üzerinden 5 yıl geçmeden evi satmak istediklerinde gerçek değeri gösterince, aradaki alım ve satım farkından dolayı fazla kâr elde etmiş gibi göründüler. Bu yüksek kârdan dolayı ödenen vergi tutarları da katlandı.

DEVİR SIRASINDA TAPU HARÇ BEDELİ NEREYE YATIRIR

Tapu harcı farklı kanallar aracılığı ile ödenebiliyor. e-Devlet’in sağladığı kolaylıklar kapsamında doğrudan e-Devlet üzerinden harç ödemesi yapabileceğiniz gibi  Gelir İdaresi Bakanlığı’nın resmi sitesinden de işlem gerçekleştirebilirsiniz. Bu iki seçeneğin dışında vergi dairesinde ya da anlaşmalı bankalardan tapu harcı ödeme işlemlerini tamamlayabilirsiniz.

E-DEVLET’TEN TAPU HARCI BORÇ SORGULAMA YAPILIR MI?

e-Devlet sayesinde kolaylaşan işlemler arasında tapu harcı da var. e-Devlet üzerinden tapu harcı ödemek için aşağıdaki adımları takip edebilirsiniz:

  • e-Devlet’e giriş yaptıktan sonra arama çubuğuna “Tapu Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama” yazarak işlem yapacağınız sayfayı bulun.
  • Karşınıza çıkan sayfada “Döner Sermaye Ödeme” başlığını seçin.
  • Elinizdeki belgelerde bulunan e-Tahsilat Seri Numarası’nı girerek sorgulama yapın.

Açılan ödeme sayfasından kredi ya da banka kartı ile ödemenizi gerçekleştirin.

İNTERNET ÜZERİNDEN TAPU HARCI ÖDEMESİ YAPILIR MI?

Tapu harcı farklı kanallar aracılığı ile ödenebiliyor. e-Devlet’in sağladığı kolaylıklar kapsamında doğrudan e-Devlet üzerinden harç ödemesi yapabileceğiniz gibi  Gelir İdaresi Bakanlığı’nın resmi sitesinden de işlem gerçekleştirebilirsiniz. Bu iki seçeneğin dışında vergi dairesinde ya da anlaşmalı bankalardan tapu harcı ödeme işlemlerini tamamlayabilirsiniz.

TAPU HARCI PİŞMANLIK DİLEKÇESİ

Gayrimenkul bedeli tapuya düşük beyan edildiği için daha az harç bedeli ödendiyse Gelir İdaresinin inceleme başlatma ve yukarıda detaylarıyla hesaplandığımız şekilde ceza kesme veya alış harç bedelinin düşük olmasından dolayı satış işleminde yüksek vergi doğma ihtimali mevcut. Bu sebeplerden dolayı tapuya beyan edilen tapu harcı bedelini Gelir İdaresine pişmanlık dilekçesi vererek yükseltme şansı var. Pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda beyan farkının tapu harcı bedeli (hem alıcı hem de satıcı yani toplamda %4) yasal faizi ile ödeniyor. Öte yandan pişmanlık dilekçesi verilmesi durumunda hesaplanan eksik tutarın %25’ine denk gelen vergi ziyaı cezası da ödenmiyor. Ancak pişmanlık dilekçesi verilebilmesi için Gelir İdaresinin işlem başlatmamış olması gerekiyor. Bu konuda daha detaylı bilgi için Gelir İdaresinin 189’nolu çağrı merkezini arayabilirsiniz.

MİRAS TAPU HARCI BEDELİ

Veraset ve İntikal Vergisi ödenerek miras yolu ile devir alınan gayrimenkuller için tapu harcı ödemesi yapılmıyor. Sadece tapuya döner sermaye bedeli ödeniyor.

BAĞIŞ TAPU HARCI BEDELİ

Emlak beyan değerinden düşük olmamak şartıyla bağış için beyan edilen değer üzerinden %6,831 oranında tapu harcı ve tapu döner sermaye bedeli, bağışı kabul edenden tahsil edilir.

TAPU HARCININ DÜŞÜK GÖSTERİLMESİNİN RİSKLERİ NELERDİR?

Daha az tapu harcı ödemek için satış bedelini düşük göstermek ilk başta avantajlı gibi dursa da oldukça riskli bir işlem. Tapu harcını düşük göstermenin risklerini şu şekilde sıralayabiliriz:

  • Satış bedelinin, gerçekleşenden düşük gösterilmesinin tespit edilmesi durumunda maliye devreye girer. Maliyenin tarafından, eksik gösterilen satış değerinin 3 katı tutarında vergi cezası ve usulsüzlük cezası ödenmesi için işlem başlatılır. Bu işlem sonucunda ortaya çıkan tutar faizi ile birlikte talep edilir.
  • Satmış olduğunuz bir gayrimenkul belediye tarafından, rayiç bedeli üzerinden satın alınmak istenebilir. Böyle bir durumda alıcı, satın alma işlemini gerçekleştirmek için kredi kullanabilir. Yapılan sorgulamalar neticesinde Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından satış tutarı ile çekilen tutar arasında fark olduğu tespit edilebilir. Böylece rayiç bedel üzerinden aldığınız bir gayrimenkulü, gerçek değerinden satmak istediğinizde daha çok vergi ödemeniz gerekebilir.
  • Hisseli tapuya sahip olan bir mal almak istediğinizde, rakibiniz olan hissedarlar ön alım hakkı ile birlikte, tapuda belirtilen düşük bedel üzerinden alım işlemi gerçekleştirebilir.

TAPU HARCI SORGULAMA

Tapu harcını sorgulamak için online e-Devlet web sitesini kullanabilirsiniz.  e-Devlet sistemine TC kimlik numarası ve şifre ile giriş yaptıktan sonra, ‘Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ bölümüne giriş yapmalısınız. Seçenekler arasından ‘Tapu ve Kadastro Harç ve Döner Sermaye Sorgulama / Döner Sermaye Ödeme’ seçeneğine tıkladıktan sonra, ekranda beliren alana e-Tahsilat numaranızı* yazarak tapu harcını sorgulayabilirsiniz.  e-Tahsilat numarası, Tapu Müdürlüğü tarafından verilen 12 ya da 13 haneli bir numaradır.

Tapu harcı ödemelerinde yasal prosedür ödemelerin eşit olarak yapılmasıdır. Ancak bu durum tarafların ortak anlaşması sonunda değişebilir ve ödemeler farklı şekilde yapılabilir. İşte tapu harcı ödemelerine ilişkin o detaylar; Ev alım satım sürecinde iki tarafın evin satışı için anlaşması durumunda tapu harcı ödemesi yapılır. Ödemeler yüzde 4 oranında olur. Bu oran sabit olup evin değeri üzerinden ödenecek harç tutarı belli olur. Bunun dışında yüzde 4’lük tapu harcı ödemesi sözleşmede ek madde olmaması durumunda yüzde 2 oranında satıcı ve yüzde 2 oranında alıcı tarafından ödenir.

TAPU HARCI TAKSİT OLUR MU?

Bazı bankalar Gelir İdaresi Başkanlığı resmi web sitesi üzerinden gerçekleştirilecek kredi kartı ödemelerinde 2, 3 ya da 4 taksit imkanı sunabilir. Resmi olarak tapu harcı taksitlendirilemez. Taksitlendirme için banka kampanyalarının takip edilmesi gerekir.

TAPU RAYİÇ BEDELİNİ KİM ÖDER?

Tapu rayiç bedelini hem alıcı hem de satıcı öder. Ödeme tutarı taraflar arasında eşit paylaştırılır. Örneğin %4’lük ödemenin %2’sini alıcı, diğer %2’sini ise satıcı öder.

TAPU DEVİR ÜCRETİ NEDİR?

Gayrimenkul (konut, arazi, arsa, işyeri, arsa vb.) satış işlemleri esnasında hem alıcı hem de satıcının devlete ödediği tapu devir ücretlerinin varlığı söz konusudur. Tapu devir ücreti veya diğer adıyla tapu harcı satışı devri gerçekleştirilen gayrimenkulün tapu dairesinde gösterilen bedelinin %4’ü olarak hesaplanır.

2024 TAPU HARCI (MASRAFI) NE KADAR OLDU?

İş yeri ve konut almak isteyen kişileri en fazla düşündürmekte olan konuların başında tapu harcı (masrafı) gelmektedir. Konut alma arzusunda olan bireyler 2024 yılında tapu harcı (masrafı) ne kadar? Sorusunun yanıtını büyük bir ciddiyetle araştırmaktadır. Tapu harcı bütün gayrimenkul unsurları için tapuda beyan edilmiş durumda olan satış tutarının % 2 oranındadır. Diğer bir ifade ile ilgili gayrimenkulün tapuda beyan edilmiş olan ücretinin yüzde 4’ü kadar ödenme durumu söz konusudur.

Gayrimenkul alım satım sürecinde tapu harcının haricinde bir de 2024 yılı için ortalama 1.300 TL tutarında döner sermaye kaleminin de tahsil edilme durumu söz konusudur. Ancak bu oran gayrimenkulün bulunduğu yere göre değişmektedir. Tapu harcının (masrafının) nasıl hesaplanacağı da ayrı bir merak konusudur. Tapu harcının yüzde 2’sini alıcı diğer yüzde 2’sini ise satıcı ödeyeceği duruma göre hesaplama yapılacak olur ise, tapuda 100 bin lira satış tutarı beyan edilmiş olan bir gayrimenkulün 2 bin lira olan kısmını alıcının, diğer 2 bin liralık kısmının da satıcının ödemesinin gerekliliği söz konusudur. Yani toplam olarak yüzde 4’e denk gelmekte olan 4 bin liralık ödeme yapılmasının gerekliliği söz konusudur.

TAPU SATIŞINDAN GELİR VERGİSİ DOĞAR MI?

Tapuda işlem yapılan gayrimenkulün 5 yıl içerisinde tekrar satılması durumunda ödenmesi gereken gayrimenkul değer artış kazancı vergisi vardır. Satıcının elde ettiği kar üzerinden Gelir İdaresi Başkanlığı’na gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödenmesi gerekir.

TAPU SATIŞ HARCI – TAPU SATIŞ MASRAFI HESAPLAMA

Tapu satış masrafı veya tapu satış harcı, satış yapılan tüm gayrimenkuller için. (Konut/Mesken, iş yeri, dükkan, büro, arsa, tarla, bağ, bahçe, arazi vb.).  Tapuda beyan edilen satış bedelinin %4’ü(binde 40) olarak hesaplanan bir harçtır.

492 sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinin 20.a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil edilmektedir.

6544 sayılı Döner Sermaye Kanununa ekli tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil edilmektedir.

TAPU HARCI NE ZAMAN ÖDENMELİDİR?

Taşınmaz alım ve satım işlemi için Tapu Müdürlüğü’ne başvuruda bulundunuz. Tapu Memuru işlemi hazırladıktan sonra size harç ve randevu mesajı gönderir. Bundan sonra tapu harcını yatırıp randevu saatinde tüm imza atacak kişilerle birlikte imzaya gidiniz. Tapu Harcı yatırılmadan ve eksik taraf varsa tapu işlemlerinde akit imzaları atılamaz ve işleminiz tamamlanamaz

Başa dön tuşu