İmar planı nasıl iptal edilir? İmar planına itiraz süresi ne zaman başlar ve kesinleşmiş imar planının itirazı mümkün müdür? İmar planının iptali davası kime karşı açılır? Güncel mevzuatı, 7221 sayılı kanun detayları ve Danıştay kararları ışığında hazırladığımız kapsamlı rehberimizle mülkiyet haklarınızı koruyun.
GİRİŞ: MÜLKİYET HAKKININ TEMİNATI OLARAK İMAR PLANLARININ DENETİMİ
Bir taşınmazın değerini, kullanım biçimini ve gelecekteki potansiyelini belirleyen en temel unsur imar planlarıdır. Ancak bir araziye sahip olmak, o arazinin üzerinde dilediğiniz gibi yapı inşa edebileceğiniz anlamına gelmez. Şehirlerin düzenli gelişmesi, kamu yararının gözetilmesi ve sağlıklı bir çevrenin oluşturulması amacıyla idareler tarafından hazırlanan bu planlar, mülkiyet hakkını ciddi oranda sınırlayabilmektedir. İşte bu noktada, idarenin tesis ettiği işlemlerin hukuka uygunluğu büyük önem kazanır. Hukuka aykırı şekilde hazırlanan, şehircilik ilkelerine uymayan veya mülkiyet hakkını ölçüsüzce kısıtlayan imar planlarına karşı yargı yolu her zaman açıktır.
İdare hukukunun en karmaşık alanlarından biri olan imar planının iptali davası, teknik bilgi ve hukuki stratejinin birleştiği bir noktadır. Vatandaşlar sıklıkla “imar planı nasıl iptal edilir?” veya “kesinleşmiş imar planının itirazı mümkün müdür?” gibi sorularla hak arama yoluna başvurmaktadır. Bu makalede, imar planlarına itiraz süreçlerinden dava açma sürelerine, iptal gerekçelerinden bilirkişi incelemesine kadar tüm süreci güncel verileriyle ele alacağız.
İMAR PLANI NEDİR VE TÜRLERİ NELERDİR?
İmar planı, bir bölgenin yapılaşma koşullarını, kullanım amacını ve gelişim stratejilerini belirleyen düzenleyici bir idari işlemdir. Mevzuatımızda imar planları temel olarak iki ana kademede ele alınır:
- NAZIM İMAR PLANI: Genellikle 1/5000 ölçekli hazırlanan, arazilerin genel kullanım biçimlerini, yerleşme alanlarının gelişme yönlerini ve nüfus yoğunluklarını gösteren üst ölçekli planlardır.
- UYGULAMA İMAR PLANI: 1/1000 ölçekli olan, nazım imar planı ilkelerine göre çizilen ve yapı adalarını, yolları, yapılaşma şartlarını (emsal, kat adedi vb.) en ince ayrıntısına kadar gösteren planlardır.
Bu planlar arasındaki hiyerarşi, “kademe birliği” ilkesi gereği bozulamaz. Bir uygulama imar planı, dayanağı olan nazım imar planına aykırı hükümler içeremez.
İMAR PLANINA İTİRAZ SÜRECİ VE USULÜ
İmar planlarına karşı hukuki mücadelenin ilk durağı idari itiraz yoludur. İmar planları onaylandıktan sonra belediye başkanlığı veya valilik tarafından bir ay (30 gün) süreyle askıya çıkarılır.
- İTİRAZ SÜRESİ NE ZAMAN BAŞLAR? İmar planına itiraz süresi, planın ilan edildiği (askıya çıktığı) tarihten itibaren başlar. Vatandaşlar bu bir aylık ilan süresi içerisinde ilgili idareye (belediye veya valilik) bir dilekçe ile başvurarak itirazlarını sunabilirler.
- İDARİ İTİRAZ ZORUNLU MUDUR? Hayır, imar planının iptali davası açmak için önceden itiraz etmek bir dava şartı değildir. Ancak itiraz yolu, bazen idarenin hatasını fark ederek mahkeme sürecine gerek kalmadan düzeltme yapmasını sağlayabilir.
- İTİRAZIN SONUÇLANMASI: İlgili idare, itirazları 15 gün içinde inceleyip kesin karara bağlamak zorundadır. İtirazın reddedilmesi durumunda, bu ret kararının tebliğinden itibaren dava açma süreci başlar.
İMAR PLANI NASIL İPTAL EDİLİR? DAVANIN HUKUKİ DAYANAKLARI
İmar planları idari işlem niteliğinde olduğu için mahkemeler tarafından beş temel unsur üzerinden denetlenir. “İmar planı neden iptal edilir?” sorusunun cevabı şu unsurlarda gizlidir:
1. YETKİ YÖNÜNDEN HUKUKA AYKIRILIK
İmar planını hazırlayan ve onaylayan makam kanunen yetkili olmalıdır. Örneğin, belediye meclisi tarafından onaylanması gereken bir planın belediye encümeni tarafından karara bağlanması bir iptal sebebidir. Ayrıca, büyükşehirlerde nazım plan yetkisi büyükşehir belediyesindeyken, uygulama planı yetkisi ilçe belediyelerindedir.
2. ŞEKİL YÖNDEN HUKUKA AYKIRILIK
Planın hazırlık aşamasındaki usulü eksiklikleri kapsar. Gerekli analizlerin, jeolojik etütlerin veya eşik analizi çalışmalarının yapılmaması şekil yönünden iptal gerekçesidir. Ayrıca, planın askıya çıkarılmaması veya usulüne uygun ilan edilmemesi de bu kapsamdadır.
3. SEBEP YÖNDEN HUKUKA AYKIRILIK
İmar planının dayandığı teknik gerekçeleri ifade eder. Alt ölçekli bir planın üst ölçekli plana aykırı olması veya planlama hiyerarşisinin bozulması sebep yönünden hukuka aykırılık teşkil eder.
4. KONU YÖNDEN HUKUKA AYKIRILIK
Plan ile getirilen düzenlemenin içeriğidir. Plan paftaları ile plan notları arasındaki çelişkiler veya lejant gösterim tekniklerine aykırılıklar konu yönünden sakatlık doğurur.
5. AMAÇ YÖNDEN HUKUKA AYKIRILIK
İmar planlarının tek amacı kamu yararı olmalıdır. Belirli bir kişiye rant sağlamak, kişisel çıkarları gözetmek amacıyla yapılan plan değişiklikleri, Danıştay kararları uyarınca “amaç saptırması” nedeniyle iptal edilmektedir.
İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Dava açarken husumetin (davalı tarafın) doğru belirlenmesi, davanın usulden reddedilmemesi için kritiktir. İmar planının iptali davası, planı onaylayan ve yürüten tüzel kişiliğe karşı açılır.
- Belediye Planları: İlgili Belediye Başkanlığına karşı,
- Valilik Onaylı Planlar: İlgili Valiliğe karşı,
- Bakanlık Tarafından Yapılan Planlar: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına karşı açılmalıdır.
Davalı olarak belediye meclisi değil, belediye tüzel kişiliği gösterilmelidir. Yanlış kuruma açılan davalarda mahkeme, görevli ve yetkili mercii belirleyerek dosyayı oraya yönlendirebilir ancak bu durum süreci uzatacaktır.
İMAR PLANININ İPTALİNDE DAVA AÇMA SÜRESİ VE 7221 SAYILI KANUN
İmar davalarında en kritik konu süredir. 14.02.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7221 sayılı Kanun, imar hukukunda devrim niteliğinde bir kısıtlama getirmiştir.
1. GENEL DAVA AÇMA SÜRESİ
İmar planlarına karşı doğrudan dava açma süresi, askı süresinin (ilanın) bitiminden itibaren 60 gündür. Eğer ilan süresi içinde itiraz edilmişse ve idare bu itirazı reddetmişse, ret kararının tebliğinden itibaren 60 günlük süre işlemeye başlar.
2. KESİNLEŞMİŞ İMAR PLANININ İTİRAZI VE 5 YILLIK SINIR
7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. maddesine şu hüküm eklenmiştir: “Kesinleşen imar planları veya parselasyon planlarına karşı kesinleşme tarihinden itibaren her halde beş yıl içinde dava açılabilir”.
Bu düzenleme öncesinde, her uygulama işlemi (yapı ruhsatı, parselasyon vb.) ile birlikte dayanak imar planına süresiz dava açılabiliyorken; artık planın kesinleşmesinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra iptal davası açılması imkansız hale gelmiştir. Bu durum, hak arama özgürlüğüne getirilmiş ciddi bir sınırlamadır ve Danıştay içtihatları bu sürenin hesaplanmasında hassas davranmaktadır.
İMAR PLANININ İPTALİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR? (DAVA EHLYETİ)
İmar planları toplumu ilgilendiren düzenleyici işlemler olduğundan, dava açma ehliyeti mahkemelerce geniş yorumlanır. İptal davası açabilmek için “menfaat ihlali” yeterlidir.
- Mülk Sahipleri: Planlanan alanda taşınmazı bulunanlar.
- Semt Sakinleri: Doğrudan kendi parseli olmasa dahi, aynı mahallede yaşayan ve yoğunluk artışından etkilenen vatandaşlar.
- Kiracılar: Bazı durumlarda kiracıların da mülkiyetle olan bağı ve taşınmazdaki faaliyetleri nedeniyle dava açma hakkı olduğu kabul edilmektedir.
- Meslek Odaları ve STK’lar: Mimarlar Odası, Şehir Plancıları Odası gibi kuruluşlar kamu yararını korumak adına dava açabilirler.
- Barolar: İnsan hakları ve hukukun üstünlüğü çerçevesinde baroların da geniş bir dava ehliyeti bulunmaktadır.
YÜRÜTMEYİ DURDURMA TALEBİ VE BİLİRKİŞİ İNCELEMESİ
İmar davaları teknik bir içeriğe sahiptir. Mahkeme heyeti, planın şehircilik ilkelerine uygun olup olmadığını saptamak için uzman bir bilirkişi heyeti atar. Bilirkişiler; şehir plancıları, mimarlar ve harita mühendislerinden oluşur.
Yürütmeyi Durdurma (YD): Bir imar planına dava açmak, o planın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Eğer plan uygulanmaya devam ederse, telafisi imkansız zararlar doğabilir (örneğin bina inşaatının bitmesi gibi). Bu yüzden davanın başında “Yürütmeyi Durdurma” talep edilmesi, mülkiyet haklarının korunması için hayati önem taşır. Mahkeme, işlemin açıkça hukuka aykırı olduğu ve uygulanması halinde telafisi güç zararlar doğacağı kanaatine varırsa YD kararı verir.
İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI SONUCUNDA VERİLEN KARARIN ETKİLERİ
Mahkeme imar planını iptal ettiğinde, bu karar geçmişe etkili olarak sonuç doğurur.
- Planın Yok Sayılması: İptal edilen plan hiç yapılmamış sayılır ve o bölge “plansız alan” statüsüne geçer.
- Ruhsatların Durumu: İptal edilen plana dayanılarak verilen yapı ruhsatları da hukuki dayanağını kaybeder. Ancak inşaatın belli bir seviyeye gelmiş olması durumunda “kazanılmış hak” tartışmaları gündeme gelebilir.
- İdarenin Görevi: İdare, mahkeme kararının gerekçelerine uygun yeni bir plan hazırlamak zorundadır. Eski plan kendiliğinden yürürlüğe girmez.
İmar planının iptali davası, mülkiyet haklarını korumanın en etkili yoludur. Ancak bu süreçte 7221 sayılı Kanunla getirilen 5 yıllık hak düşürücü süreyi ve 60 günlük dava açma süresini kaçırmamak hayati önem taşır. İmar hukukunun teknik terimlerle dolu olması ve bilirkişi incelemesinin davanın kaderini belirlemesi nedeniyle, süreci uzman bir idare hukuku avukatı ile takip etmek hak kayıplarını engelleyecektir.
Unutmayın; şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına ve kamu yararına aykırı her imar kararı, hukuk devleti ilkesi gereği yargı denetimine tabidir. Kesinleşmiş imar planının itirazı veya imar planı nasıl iptal edilir konularındaki sorularınız için uzman desteği almaktan çekinmeyin.
SIKÇA SORULAN SORULAR
İMAR PLANINA İTİRAZ SÜRESİ NE KADARDIR?
İmar planları onaylandıktan sonra bir ay (30 gün) süreyle askıda kalır. İtirazların bu askı süresi içerisinde yazılı olarak ilgili belediyeye veya valiliğe yapılması gerekmektedir.
KESİNLEŞMİŞ İMAR PLANINA DAVA AÇILABİLİR Mİ?
Evet, ancak 7221 sayılı Kanun ile getirilen sınır uyarınca, planın kesinleşme tarihinden itibaren her halde 5 yıl içinde davanın açılmış olması gerekir. Bu süre geçtikten sonra açılan davalar süre aşımı nedeniyle reddedilir.
İMAR PLANI İPTAL EDİLİRSE İNŞAAT DURUR MU?
Sadece dava açmak inşaatı durdurmaz. İnşaatın durması için mahkemeden “yürütmeyi durdurma” kararı alınması gerekir. Eğer dava sonunda iptal kararı kesinleşirse, o plana dayalı ruhsatlar geçersiz kalacağı için inşaat durdurulur.
İMAR PLANININ İPTALİ DAVASI KİME KARŞI AÇILIR?
Dava, imar planını onaylayan idarenin tüzel kişiliğine (belediyeye, valiliğe veya bakanlığa) karşı açılır.
İMAR PLANI İPTAL DAVASI NE KADAR SÜRER?
Mahkemelerin yoğunluğuna ve bilirkişi raporunun hazırlanma süresine bağlı olarak imar davaları genellikle 1,5 ile 2 yıl arasında sonuçlanmaktadır.
BİLİRKİŞİ RAPORUNA İTİRAZ EDİLEBİLİR Mİ?
Evet, mahkemeye sunulan bilirkişi raporuna tarafların iki hafta içinde itiraz etme hakkı vardır. Teknik hatalar veya eksik inceleme olduğu gerekçesiyle ek rapor veya yeni bir bilirkişi heyeti talep edilebilir.
SEMT SAKİNİ OLARAK BAŞKASININ PARSELİNDEKİ PLANA DAVA AÇABİLİR MİSİNİZ?
Evet, eğer o parseldeki yapılaşma şartları (örneğin kat yüksekliğinin artırılması) sizin yaşadığınız çevreyi, manzaranızı, güneş hakkınızı veya bölgedeki altyapı dengesini bozuyorsa “semt sakini” sıfatıyla dava açma hakkınız bulunur.
İMAR PLANI İPTAL DAVASINDA GÖREVLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
İmar planlarının iptali davalarında görevli mahkeme İdare Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.
PARSEL BAZLI İMAR PLANI DEĞİŞİKLİĞİ YAPILABİLİR Mİ?
Prensip olarak parsel bazlı, yani sadece tek bir kişiye avantaj sağlayan plan değişiklikleri şehircilik ilkelerine aykırı kabul edilir ve yargı tarafından sıklıkla iptal edilir. Plan değişikliği için üstün bir kamu yararı bulunmalıdır.
İMAR PLANINA İTİRAZ DİLEKÇESİNDE NELER OLMALIDIR?
Dilekçede; taşınmazın ada/parsel bilgileri, planın neden mülkiyet hakkını ihlal ettiği, şehircilik ilkelerine ve kamu yararına hangi noktalarda aykırı olduğu somut verilerle açıklanmalıdır.
