KAÇAK YAPI (İMARA AYKIRI YAPI) NEDİR?
İmar hukuku uzmanlık gerektiren bir hukuk dalıdır. Zira kapsamında hem idare ve ceza hukukunu hem de tapu kadastro müdürlükleri ile yerel yönetimlerin mevzuatlarını ilgilendiren konular bulunmaktadır. Bu nedenle alanında uzman hukukçular ile çalışılması çok önemlidir. İmar hukukunun başlıca konularından birisi de imara aykırı yapı meseledir. Bu yazımızda kaçak yapıyı -yani imara aykırı yapıyı- ele alacağız.
İstanbul Gayrimenkul Avukatı olarak imar hukukundan kaynaklanan tüm konularda danışmanlık hizmeti vermekteyiz.
KAÇAK YAPI NE ANLAMA GELMEKTEDİR?
3194 sayılı İmar Kanunu’nun 21. maddesine göre, belediye veya il özel idaresinden ruhsat almadan yapı yapmak yasaktır. Bu nedenle;
- Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapılan ruhsatsız yapılar ile
- Ruhsatlı yapılardaki ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan yapı ve esaslı tadilatlar
“kaçak yapı” veya “imara aykırı yapı” olarak nitelendirilmekte ve bu yapıların sahiplerine Kanunlarda öngörülen cezalar verilmektedir. Bu nedenle, ruhsata tabi olmayan yapı ve basit tadilatlar hakkında imar para cezası verilmesi mümkün değildir.
İMARA AYKIRI KAÇAK YAPI YAPILDIĞI TESPİT EDİLDİĞİNDE NE YAPILIR?
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı kaçak yapı yapıldığı tespit edildiğinde, ilk olarak belediye veya il özel idaresinin ilgili fen elemanları tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. maddesi uyarınca yapı tatil tutanağı düzenlenir ve bu tutanakla o andaki inşaat durumu tespit edilerek inşaat mühürlenir.
Ayrıca, yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir.
Daha sonra, imar mevzuatına aykırı yapı yapma eylemi nedeniyle 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddenin 2. fıkrasına göre imar para cezası verilir.
Yapı tatil tutanağı düzenlendikten sonra verilen süre verildiyse bu süre içinde, süre verilmediyse en fazla bir ay içinde imara aykırı yapı için ruhsat alınmaz veya imara aykırılık giderilmez ise kaçak yapı hakkında aynı Kanun’un 32. maddeye göre yıkım kararı alınır.
Ayrıca, bu süre içerisinde imara aykırılık ruhsat alınarak veya yıkılarak giderilmez ise 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasına göre ayrıca imar para cezası verilir.
Son olarak imar mevzuatına aykırı yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesinde düzenlenen imar kirliliğine neden olma suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılır.
KAÇAK YAPI CEZASI NEDİR?
3194 sayılı İmar Kanununun 42 inci maddesinde, ruhsat alınmadan, ruhsat veya eklerine, imar mevzuatına aykırı olarak yapılan yapının yapı sahibine ve müteahhidine para cezası verileceği hükmü verilmişti. 3194 sayılı İmar Kanununda bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler ile imar mevzuatına aykırı tüm yapılaşmalara, “aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar ilave idari para cezası” uygulanması şartı getirildi. Bu ilave idari para cezalarına örnek vermek gerekirse; eskiden 10 bin TL tutarında bir cezai hüküm, bugünkü imar kanunu gereği rayiç değerine göre değişmekle beraber 100 bin TL haline geldi.
Kaçak yapı cezası, idari, cezai ve yıkım şeklinde olabilir. Yapının yıkılması ilgililerin hak ve yararlarını önemli biçimde zedeleyen bir durumdur. Yapı üzerine uygulanan yıkım yaptırımı, etkilerini doğrudan doğruya yapı üzerinde gösterir. Yıkım kararı uygulanmadan önce yapının statüsü hakkında değişiklikler meydana getirir. Kamu düzeninin unsurları olan güvenlik, sağlık, dirlik ve esenlik unsurlarının bozulmaması için alınan önlem niteliğindeki yıkım kararları ile bu unsurlar birtakım fiiller ile ihlal edildikten sonra yaptırım olarak alınan yıkım kararları kolluk faaliyetinin bir parçası olarak gerçekleştirilen yıkım kapsamına girer. Kaçak yapının cezası;
- İdari para cezası
- Yıkım
- İmar kirliliğine neden olursa TCK bakımından ceza davası.
İmar kamu düzenini çerçevelendiren mevzuat hükümlerine aykırı olarak, yapı inşaatı yapılması, mevcut inşaata ek yapılması, duruma göre tamirat ve tadilat yapılması, duruma göre ise mevcut yapının bakımı, tamiri ve tadilatının yapılmaması ve ihtara rağmen yapının genel güvenliğe ve asayişe tehdit oluşturmasının önlenmemesi gibi durumlarda idarenin yıkım kararı alarak imar düzeninin bozulmaması için önlem alması veya imar düzeninin bozulduğu hallerde ihlale yönelik bir yaptırım uygulaması söz konusu olabilir.
YAPI RUHSATINA AYKIRI YAPILAR AÇISINDAN YÜRÜTÜLEN SÜREÇ
Yapı ruhsatı alınmadan ve mevcut imar durumuna aykırı olarak inşaatına başlanan bir yapının ruhsata uygun hale getirilemeyeceği uzmanlarının incelemesiyle kolaylıkla tespit edilebilir. Buna karşılık ruhsat alınarak inşasına başlanmış yapıda ruhsata aykırı kısımların olması halinde bunun tespiti aynı kolaylıkla gerçekleştirilemeyebilir. Örneğin, yapının iç kısımlarında, dış kısımlarında veya diğer projelerinde farklılık olduğunun tespiti çok daha zordur. Bu sebeple bir ruhsatsız yapının veya imalatın ruhsata bağlanamayacağının anlaşılması nedeniyle süre verilmeden yıkılabilmesine imkân veren kanun hükmünün yalnızca tamamen ruhsata aykırı olarak inşasına başlanan yapı ve imalatlar ile sınırlı olarak uygulanması gerekmektedir.
Buna karşılık yapı ruhsatı alınarak başlanan inşaatlardaki projelere aykırılıkların ruhsata uydurulamayacağından bahisle, yapı için ruhsat başvurusunda bulunulmasına süre verilmeden yapının ruhsata aykırı olan ilgili kısmı hakkında derhal yıkım kararı alınması, ruhsatlı ancak ruhsata aykırı kısımları bulunan yapının aslında ruhsata bağlanabilecek durumda olmalarına rağmen yıkıldıkları yönünde iddiaların ve dolayısıyla hukuki uyuşmazlıkların doğmasına sebep olur. Birçok durumda ruhsatlı ancak ruhsata aykırı olduğu iddia edilen yapının malikinin eğer kendisine süre verilseydi yapıdaki hukuka aykırılıkların giderilebileceği şeklindeki itirazları söz konusudur.
FEN, SAĞLIK, ŞEHİRCİLİK, ESTETİK VE KAMU YARARINA AYKIRI YAPI YAPILMASI
Kanun koyucu, İmar Kanunu’nun 1. maddesinde, bu kanunu ihdas etme amacı olarak yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların, plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak olarak göstermiştir İmar düzeni uyarınca, bir yapının yalnızca imar planlarına uygun olarak ruhsatlı bir şekilde inşa edilmesi yeterli görülmemiştir. Bunun yanı sıra, inşa edilen yapının insanca yaşamaya uygun nitelikte olması, fen kurallarına, sağlık kurallarına uygun olması, çevreye zarar vermemesi, eğer yerel idare tarafından belirlenmiş yöresel, sanatsal ve estetik kurallar varsa bu kurallara uygun olarak tasarlanmış olması gerekmektedir.
Çevre şartları, fen, sanat, sağlık ve ilgili bütün mevzuat hükümleri dikkate alınarak hazırlanan projeler değerlendirilerek verilen yapı ruhsatı ve eklerine uygun olarak inşa edilen yapıların, inşaat sürecinde fenni mesullerce bu hususlarda dikkat edilerek inşa edilmeleri gerekir. Bunun yanı sıra yapı kullanım izni verilmeden önce, söz konusu yapının fen, sanat, sağ- lak, estetik, çevre şartları ve yöresel doku ile ilgili kurallar var ise bunlara uygunluğunun denetlenmesi gerekmektedir.
MÜLKİYET HAKKI İHLALİ OLUŞTURAN YAPI YAPILMASI
Kimi zaman yapı sahipleri yapı inşaatlarını kamu malı niteliğindeki yerleri veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki yerleri tamamen veya kısmen işgal edecek şekilde gerçekleştirebilirler. Bu yapıları hukuka aykırı kılan husus yalnızca imar hukuku kuralları ile getirilen çerçeveden ibaret değildir. En başta mülkiyet sorunu nedeniyle söz konusu yapı, zemine oturduğu alan toplam inşaat alanı, yapı standartları ve benzeri açılardan imar planı ve yönetmeliklerle getirilen kurallara uygunluk gösterse dahi, yapı sahibinin yapısını kendi mülkiyetinde olan bir yere yapmamış olması, kamuya veya kişilerine ait yerlere yapısını taşırması nedeniyle kaçak yapı hukuka aykırı olacaktır.
GECEKONDU NİTELİĞİNDE YAPI YAPILMASI
775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 2 maddesine göre; gecekondu, imar ve yapı işlerini düzenleyen mevzuata ve genel hükümlere bağlı kalınmaksızın, kendisine ait olmayan arazi veya arsalar üzerinde, sahibinin rızası alınmadan yapılan izinsiz yapılardır. Gecekondu Kanunu’nun tanımına göre, kendisinin mülkiyetinde olmayan arsa üzerinde yapılan bütün yapılar, bu arsanın kamu veya özel kişi mülkiyetinde olunmasına bakılmasının gece- kondu olarak adlandırılır. Bununla birlikte, gecekondu türü yalnızca kamu arazileri üzerine yapılan izinsiz yapılardır. Özel hukuk kişilerinin arazisine izinsiz taşan yapıları taşkın yapı adı altında, tamamen başka bir özel hukuk kişisinin arazisine yapılan izinsiz yapıları ise haksız yapı olarak tanımlanır.
775 sayılı Gecekondu Kanunu, İmar Kanunu’ndan farklı olarak imar mevzuatına aykırı olan her türlü yapıya değil 2. maddesinde belirtildiği üzere, bir kişinin kendisine ait olmayan arazi veya arsa üzerine yaptığı inşaatlara ilişkin özel düzenlemeler getirmektedir. Bu yerler, imara ve yapılaşmaya açık nitelikteki bir arsa olabileceği gibi henüz yapılaşmaya açılmamış arazi, tarla, ormanlık alan niteliğinde de olabilir. Diğer yandan kaçak yapılaşmanın gerçekleştirildiği bu yer diğer özel hukuk kişilerine ait olabileceği gibi çoğunlukla olduğu üzere hazine arazisi veya belediye arazisi olabilmektedir. Gecekondular, kentlerin çevresini bir kuşak gibi sararak, kentin ileriye dönük sağlıklı ve planlı gelişimini etkiledikleri gibi, bulundukları yerlerin sağlık kurallarına aykırı, belediye hizmetlerinden yoksun, toplumun güvenliğini ve kamu düzenini bozucu yerleşim ve yapılaşmalar ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
TAŞKIN YAPI NİTELİĞİNDE YAPI YAPILMASI
Taşkın yapı, bir arazi üzerinde yapılan bir yapının, bu arazinin sınırlarını aşarak başka araziye taşmasıdır. Bu taşma, komşu taşınmazın yüzeyinde veya toprak parçasında ya da hava katmanında gerçekleşmiş olabilir. Yapının, komşu parsele az veya çok taşmış olmasının hukuk açısından bir farkı yoktur, iki durumda da taşkın yapıdan bahsedilir. Bununla birlikte, yapı tamamen bir başkasının arazisinin üzerine inşa edilmişse artık ortada haksız yapı vardır.
KAÇAK BİNAYA RUHSAT ALMA SÜRECİ
Kaçak yapıların, imar kanununa aykırı olarak yapıldığı anlaşıldıktan sonra mühürleme ve yapı tatil tutanağı hazırlama işlemleri yapılır. Yapı tatil tutanağının tebliğinden itibaren yapı sahibi yapısını 1 ay içerisinde ruhsat alarak veya yapıyı ruhsata uygun hale getirerek ilgili idarelerden mührün kaldırılması talebinde bulunabilir. Belediyenin ilgili kişileri tarafından yapı denetlendikten sonra, yapının ruhsata uygun hale geldiğine karar verilirse mühür kaldırılarak inşaatın devamına karar verilir.
Ruhsat alabilmek için arsanın kaçak yapı sahibine ait olması gerekmektedir, imar durum belgesinin belediye veyahut il özel idaresinden alınır, mimar tarafından kaçak yapının projesi çizdirilir ve zemin etüdü yaptırılır. Son olarak yapı denetim şirketi tarafından da yapının denetimi tamamlanır ve bu projeler ile ruhsatlandırma işlemi için idareye başvurulur.
