Gayrimenkul Hukuku

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

KAMULAŞTIRMA NEDİR?

Kamulaştırma Devlet ve kamu tüzel kişilerince kamu yararı doğrultusunda kamu hizmetlerinin ve teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malların, kaynakların ve irtifak haklarının bedeli ödenerek kamu hizmetine tahsis edilmesidir. Kamulaştırma işlemi taşınmazın malın belirli bir kesimi, yüksekliği, derinliği üzerinde gerçekleştirilebilecekse mülkiyetin ele geçirilmesi yerine irtifak hakkı ile de sağlanabilir. (Elektrik iletim hatları vb.) Bu amaçla yapılacak iş ve işlemler 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiştir.

KAMULAŞTIRMA SÜRECİNDE AŞAMALAR NELERDİR ?

Kamulaştırmayı yapacak kurum öncelikle kamulaştırmaya konu taşınmazların sınırını, yüz ölçümünü, cinsini gösterir ölçekli planlar yapar ve taşınmaz malın sahiplerini yoksa zilyetlerini tespit eder. İlgili vergi dairesinden taşınmaz malın vergi beyan ve değerlerini, yoksa beyan yerine geçecek takdir edilen değerini elde eder. Taşınmazın kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne kamulaştırmaya ilişkin şerh verilmesine ilişkin bildirimde bulunur. Bu şerh devir işlemlerine engel olmayıp bilgilendirme mahiyetindedir. Bu şerh tarihinden itibaren 6 ay içerisinde kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açıldığına ilişkin mahkemeden alınacak belgenin tapu idaresine ibraz edilmemesi halinde şerhin tapu idaresince resen silineceği düzenlenmiş ise de uygulamada başvuru yapılmadıkça bu şerhler silinmemektedir.

KAMULAŞTIRMADA SATIN ALMA, UZLAŞMAYA DAVET VE PAZARLIK

Kamulaştırma işlemlerinde uzlaşmaya davet yazısının taşınmaz malikine tebliğine kadar olan işlemler kamulaştırmayı yapacak idarenin hazırlık işlemleri olup taşınmaz malikleri açısından kamulaştırma işlemleri uzlaşmaya davet yazısının tebliği ile başlamaktadır. Uzlaşmaya davetten önce kamulaştırmayı yapacak kurum kendi bünyesinde oluşturduğu kıymet takdir komisyonu vasıtasıyla kamulaştırılacak taşınmazların değer tespitini yapar ve bu değerleri belirtmeksizin taşınmazın pazarlıkla satın alınması ya da başka bir taşınmazla trampa yoluyla devralınmasına ilişkin uzlaşmaya davet yazısı taşınmaz malikine tebliğ edilerek 15 gün içerisinde kuruma başvurulması gerektiği belirtilir. Kamulaştırılacak taşınmazların çok ve belli bir bölgede olduğu durumlarda uzlaşma görüşmeleri köy/mahalle muhtarlıklarında yapılabilir.

Bu görüşmelere katılım zorunlu olmayıp katılmama halinde uzlaşmama kabul edilerek sonraki aşama olan kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılmaktadır. Kamulaştırmayı yapacak kurumun oluşturduğu kıymet takdir komisyonları genellikle rayiç değerlerden düşük bedel belirlemekte olup bu sürecin konuya vakıf uzmanlar vasıtasıyla takip edilmesi önem arz etmektedir. Uzlaşma görüşmelerinde teklif edilen bedelin kabul edilmesi ve anlaşma tutanağının imzalanması halinde daha sonra bu bedele itiraz hakkı kalmamaktadır. Satın alma görüşmelerinden sonuç alınamaması durumunda kamulaştırmayı yapacak kurum taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde kamulaştırma bedel tespit ve tescil davasını açacaktır.

KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİT VE TESCİL DAVASI

Kamulaştırmayı yapacak kurum kıymet takdir komisyonu evrakları dahil olmak üzere elindeki bilgi ve belgelerle taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinden kamulaştırma bedelinin tespiti ile adına tescili talepli davayı taşınmaz malikini, hisseli ise tüm hissedarları davalı olarak göstererek açar. Davanın açılması üzerine Mahkeme; taşınmaz bilgileri, kamulaştırılacak kısmın yüz ölçümü, tebligat tarihinden itibaren 30 gün içerisinde kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası ya da adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açılabileceği, idari yargıda dava açıldığı ve yürütmenin durdurulması kararı verildiğini belgelendirmedikleri takdirde kamulaştırma işlemine devam edileceği ve tespit edilen bedel üzerinden taşınmazın idare adına tescil edileceği, konuya ve taşınmaz değerine ilişkin belgelerin 10 gün içinde dosyaya sunulması gerektiği belirterek duruşma gününü bildirir.

KAMULAŞTIRMA DAVASINDA DURUŞMA, KEŞİF VE BİLİRKİŞİ RAPORU

Duruşmada hakim tarafından bedele yönelik anlaşma teklif edilir. Bedelde anlaşamama durumunda hakim tarafından keşif günü belirlenir ve taşınmaz mahallinde kanunda vasıfları belirtilen ve en az 3 kişiden oluşan bilirkişiler marifetiyle taşınmaz değerinin tespiti yaptırılır. Değer tespitinde; idare tarafından kamulaştırma belgelerinin mahkemeye verildiği tarih (dava tarihi) esas alınmaktadır. Kamulaştırma Kanunu’nda keşif için 10 duruşma için 30 günlük süreler öngörülmüş ise de uygulamada iş yoğunluğu gerekçesiyle bu süreler aşılmaktadır.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNİN TESPİTİNDE YÖNTEMLER

Kamulaştırma bedelinin tespitinde taşınmaz niteliğine göre iki yöntem kullanılmaktadır. Kamulaştırılacak taşınmaz arsa vasfında ise emsal satışlar üzerinden rayiç değer tespiti, taşınmaz arazi vasfında ise net gelir hesabına göre taşınmazda yetiştirilebilecek ürünlerin yıllık getirisi üzerinden değer tespiti yapılmaktadır. Emsal satış ve net gelir hesabına göre yapılan değer tespitleri arasında belirgin bir fark olduğundan taşınmaz vasfının doğru tespit edilmesi son derece önem arz etmektedir.

ARSA VASIFLI TAŞINMAZLARDA EMSAL SATIŞ DEĞERLENDİRMESİ

Bakanlar Kurulu’nun 83/6122 sayılı kararı ve Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 17.04.1998 tarih ve 1996/3 Esas 1998/1 sayılı kararına göre arsa kabul edilecek taşınmazlar belirlenmiştir. İmar planı kapsamında olmayan ancak mücavir alan sınırları içerisinde yer alan ve belediye hizmetlerinden yararlanan taşınmazların arsa olarak kabul edileceği kararlaştırılmış olup kamulaştırma bedelinin tespitine ilişkin bilirkişi raporunda bu hususlara dikkat edilmesi aksi yönde değerlendirmeler olması halinde rapora itiraz edilerek taşınmaz vasfının arsa olduğunun belirtilmesi gerekmektedir.

Kamulaştırmada taşınmazın gerçek değerinin ödeneceği düzenlenmiş ise de uygulamada kamu yararı ön planda tutularak rayiç değerden düşük değerler takdir edilmektedir. Emsal satışlara yönelik değerlendirmede tapuda yapılan satışlara ilişkin resmi senetler esas alınmakta olup ülkemizde genellikle düşük vergi ve harç ödemek amacıyla satış bedelleri düşük gösterildiğinden kamulaştırma bedeli gerçek satış değerlerinden düşük belirlenmektedir. Bu nedenle bilirkişi raporunun hazırlanmasından önce kamulaştırılan taşınmaza emsal olabilecek satışların dava dosyasına sunulması önem arz etmektedir. Emsal sunulmaması halinde mahkeme ilgili tapu müdürlüğünden re’sen emsal istemekte, emsal bulunmaması ya da yetersiz olması halinde bilirkişiler bilgileri dahilinde olan emsaller üzerinden değer takdiri yapmaktadır.

ARAZİ VASIFLI TAŞINMAZLARDA NET GELİR HESABI YÖNTEMİ

Arazi vasıflı taşınmazlarda o bölgede yetiştirilen münavebe ürünler ilgili kurumlardan istenerek ürünlerin yıllık olarak getireceği net gelir üzerinden değer takdiri yapılmakta olup taşınmazın ulaşım, pazar yerlerine yakınlık vb özelliklerine göre objektif değer artışı yapılabilmektedir. Taşınmazın bir kısmı kamulaştırılıyor ise kalan kısım açısından değer düşüklüğü olacak ise buda hesap edilip kamulaştırma bedeline dahil edilecektir. Kamulaştırma nedeniyle taşınmazın kalan kısmında değer artışı olacak ise bu artış kamulaştırma bedelinden düşülecektir. Ancak bu değer artışı nedeniyle yapılacak indirme kamulaştırma bedelinin %50’sini geçemeyecektir.

 Kamulaştırılan taşınmazda yapı bulunması halinde yapının sınıfına göre maliyet hesabı ve yıpranma payı üzerinden değeri tespit edilecektir. Kamulaştırma bedelinin tespitinde kamulaştırma nedeniyle olacak değer artışları ile kamulaştırma sonrası kullanım durumuna göre getireceği kar hesabı dikkate alınmaz. Kalan kısmın imar mevzuatı açısından kullanıma elverişli olması halinde ihata duvarı, altyapı vb yatırımlar için gereken miktarda kamulaştırma bedeline dahil edilir. Kamulaştırmadan arta kalan kısmın kullanıma elverişli olmaması durumunda kamulaştırma kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde başvuru yapılması halinde bu kısmın da kamulaştırılması zorunludur.

KAMULAŞTIRMADA TAŞINMAZ MÜLKİYETİNİN İHTİLAFLI OLMASI

Tapuya kayıtlı taşınmazın mülkiyetinin ihtilaflı olması ya da Kadastro Mahkemesinde davalı olması halinde kamulaştırma bedeli ileride hak sahibi olacak kişiye ödenmek üzere üçer aylık vadeli hesaba yatırılır.

KAMULAŞTIRMA BEDELİ NASIL TAHSİL EDİLİR?

Kamulaştırma davasının kabulüne karar verildikten sonra Mahkeme tarafından ilgili bankaya karar, bilirkişi raporu, tapu kaydı vs evraklarla kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine ilişkin müzekkere yazılır. Kamulaştırma kararlarında tapudaki takyidatların bedele yansıtılarak ödenmesine şeklinde karar verildiğinden bankalar tarafından güncel tapu kaydı istenmektedir. Tapu kaydında haciz, ipotek vb şerh bulunması durumunda ödeme yapılmamaktadır. Kamulaştırma bedelinin alınabilmesi için tapu kaydındaki şerhlerin kaldırılması gerekmektedir. Kamulaştırma kanununda mal sahiplerinden taşınmaza ilişkin vergi ilişiği aranmayacağı düzenlenmiş ise de malikin ölümü sonrası mirasçılara yapılacak ödemede veraset ve intikal vergisi ilişiği olmadığına ilişkin vergi dairesinden yazı aranmaktadır.

KAMULAŞTIRMA BEDELİNE UYGULANACAK FAİZ

Kamulaştırma davasının 4 ay içinde sonuçlandırılamaması halinde dava tarihinde 4 ay sonrasından karar tarihine kadar yasal faiz işletilmesine ilişkin düzenleme Anayasa Mahkemesinin 05.04.2023 tarih ve 2022/83 E. 2023/69 sayılı kararıyla iptal edilmiş olup bu karar 01.08.2023 tarihli Resmi Gazetede yayımlanmıştır. Anayasa Mahkemesinin iptal gerekçesi; İtiraz konusu kuralla geç ödenen kamulaştırma bedeli için sadece kanuni faiz ödeneceği belirtilmiştir. Enflasyon nedeniyle uğranılacak ve kanuni faizi aşan zararlarla ilgili herhangi bir düzenlemeye ise yer verilmemiştir.

Özellikle yüksek enflasyonist dönemlerde devletin kamulaştırma nedeniyle borçlu olduğu tutar ile alacaklı hak sahibi tarafından nihai olarak alınan tutar arasındaki enflasyon nedeniyle oluşan değer kayıplarını gidermek mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla hak sahibi kamulaştırılan taşınmazının bedelini gerçek karşılık ölçütüne uygun olarak alamayacaktır. Öte yandan idare tarafından açılan kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davasında kamulaştırma bedeli dava tarihi itibarıyla belirlenmektedir. Ancak itiraz konusu kuralla faizin başlangıç tarihi yargılamanın dördüncü ayının sona erdiği tarih olarak belirlenmiştir.

Bu durumda kamulaştırma bedelinin fiilen tahsis, kamulaştırılmış sayılma ve kamulaştırmaya esas rayiç bedelin belirlendiği tarihten daha sonraki bir tarihte ödenmiş olacağı ve bedelin belirlendiği tarihle faizin başlangıç tarihi arasındaki dört aylık bir sürede hak sahibinin enflasyon etkisiyle makul olanın ötesinde bir ekonomik kaybının oluşabileceği açıktır şeklindedir. Yasal faizle enflasyona karşı değer kaybının önlenememesi nedeniyle Anayasa Mahkemesince düzenleme iptal edilmiş ise de Mahkemeler tarafından iptal gerekçesinin dikkate alınmaması ve yasal düzenleme olmaması nedeniyle yasal faize de hükmedilmemekte ve kamulaştırma bedelinin tespiti ile tahsili arasında geçen süreye ilişkin hak kaybı oluşmaktadır. Yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar bu nedenle oluşacak zararlara ilişkin ayrı bir dava açılabilecektir. Kamulaştırma bedelinin geç ödenmesi nedeniyle oluşacak/oluşan zararların mahkeme, istinaf ve temyiz aşamalarında ileri sürülmesi gerekmektedir.

TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARA İLİŞKİN ZİLYEDİN HAKLARI

Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazların kamu malı olmaması halinde zilyetlikle iktisap koşullarının oluşması durumunda kamulaştırma bedeli zilyede de ödenebilir.

KAMULAŞTIRILAN TAŞINMAZIN BOŞALTILMASI

Kamulaştırma kararı sonrası idare adına tescil edilen taşınmazın boşaltılması İcra dairesinden talep edilir. İcra Dairesince taşınmazda bulunanlara taşınmazı 15 gün içinde boşaltmaları tebliğ edilir. Bu tebliğe karşı itiraz ve şikâyet tahliyeyi durdurmaz ve Mahkemece ihtiyati tedbir kararı da verilemez.

KAMULAŞTIRMA KARARINDAN VAZGEÇİLMESİ

İdare tek taraflı olarak kamulaştırmadan vazgeçebilir. Dava aşamasında vazgeçilmesi durumunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti idareye yüklenir. Kamulaştırmadan sonra taşınmazların kamulaştırma amacına ve kamu yararına tahsis ihtiyacı kalmaması durumunda mal sahibi ya da mirasçılarına bu durum bildirilir ve 3 ay içinde başvurmaları halinde kamulaştırma bedelinin yasal faiziyle birlikte ödenmesi halinde taşınmazların hak sahiplerine iade edilir. Bir yıl içinde yapılan iadelerde yasal faiz alınmaz.

Bu süre içerisinde talep etmeme durumunda geri alma hakkı düşer. Kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl içerisinde idare tarafından kamulaştırma amacına uygun bir işlem yapılmaz ya da taşınmaz olduğu gibi bırakılırsa hak sahipleri kamulaştırma bedelini aldıkları tarihten itibaren yasal faiziyle birlikte ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Taşınmazda yapı, tesis vb. eklentilerin yıkılması ya da harap olması durumunda geri almada bunların kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkı ödenecek bedelden düşülebilir.

KAMULAŞTIRMA AMACINA AYKIRI KULLANIM DURUMUNDA GERİ ALMA HAKKI

Kamu yararı amacıyla mülkiyet hakkına yapılan müdahale sonucu elde edilen taşınmazların bu amaç dışında kullanım durumunda geri alınma hakkı doğacaktır. Kanunda beş yıllık süre öngörülmüş ise de bu süreden sonra ortaya çıkacak durumlarda da dava açılabilme imkanı bulunmaktadır. Benzer bir olayda Anayasa Mahkemesince mülkiyet hakkı ihlali kararı verilerek ihlalin giderilmesi için dosya mahkemesine göndermiştir. (AYM 18.01.2022 tarih 2019/4794 Başvuru no)

TRAMPA YOLU İLE KAMULAŞTIRMA

İdarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarının olması halinde, taşınmaz malikinin de kabulüyle kamulaştırma bedeline karşılık olarak bu taşınmazlar verilebilir. Taşınmazlar arası değer farkı taraflarca nakit olarak karşılanır. İdarece verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin %120’sini aşamaz.

ACELE KAMULAŞTIRMA

Yurt savunması ihtiyacına, özel kanunlarda öngörülen durumlarda (Maden Kanunu, Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun vb) ve aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilen hallerde kıymet takdiri dışında kalan işlemler sonradan yapılmak üzere ilgili idarenin mahkemeye başvurması ile mahkemece belirlenecek bilirkişiler vasıtasıyla belirlenecek değerin hak sahibi adına bankaya yatırılması ile el koyma kararı verilebilir. Karar tapu müdürlüğüne bildirilerek taşınmazın başkasına devir, ferağ ve temlikinin yapılamayacağı kütüğe şerh edilir. Acele kamulaştırma kararları geniş kapsamlı yol, baraj gibi kamulaştırmalarda alınmaktadır. Acele el koyma kararı ile malikin tasarruf hakkı kısıtlanmaktadır.

Acele kamulaştırma ile belirlenen değer kesin olmayıp bu karar sonrası malike acele kamulaştırma kararında tespit edilen değer üzerinden uzlaşma daveti yapılır. Uzlaşma sağlanamaması durumunda idare tarafından kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılacaktır. Acele kamulaştırma kararı ile tespit edilen bedelin derhal ödenmesine hükmedilmekte olup bu bedelin tahsili bedelin kabul edildiği anlamına gelmemektedir. Acele kamulaştırmanın iptali için Danıştayda dava açılabilir. Acele kamulaştırmaya ilişkin nedenlerin somut bir şekilde ortaya konması gerekmektedir. Aksi durumda acele kamulaştırma genel ve sürekli bir uygulama halini alacak olup mülkiyet hakkına ölçüsüz ve keyfi müdahale edilmiş olacaktır.

SONUÇ (ÖZET):

Kamulaştırma kararı ile maliklerin iradesi dışında taşınmazlara el konulmakta olup belirli koşulların dışında kamulaştırma kararının iptali de mümkün değildir. Bu nedenle kamulaştırılacak taşınmazın gerçek değerinin alınabilmesi için kamulaştırma sürecinin baştan sona uzman kişilerce takibi son derece önem arz etmektedir. Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davasında verilen kararda tescil hükmü kesin olup bedel yönünden istinaf ve temyiz yolu açık olup bu aşamalarda dahi kamulaştırma bedelinin artırılması mümkündür.

SIKÇA SORULAN SORULAR:

Kamulaştırma davasının takip edilmesi zorunlu mudur?

C: Kamulaştırma davaları idareler tarafından açılmakta olup davalı konumunda olan maliklerce takip edilmesi zorunlu değildir. Ancak davanın takip edilmemesi halinde yapılan işlemlere itiraz hakları olmayacaktır.

Kamulaştırma bedelinin bankadan alınması bedelin kabul edildiği anlamına mı gelir?

C: Kamulaştırma bedelleri derhal ödenmek üzere karar verilir. Acele kamulaştırmalarda uzlaşma görüşmelerine katılmama ya da uzlaşmama, kamulaştırma bedel tespit ve tescil davalarında süresi içinde bedele yönelik istinaf ve temyiz başvuruları yapılabilir.

Kamulaştırma bedeline faiz işletilir mi?

C: Kamulaştırma bedeli dava tarihi itibariyle belirlendiği için ödeme tarihine kadar geçecek süre için faiz ödenmesi gerekmektedir. Anayasa Mahkemesinin yasal faiz ödenmesine ilişkin düzenlemeyi enflasyon nedeniyle oluşan zararların yasal faizle karşılanamaması nedeniyle iptal ettiğinden faiz uygulanmasına ilişkin yasal boşluk bulunmaktadır. Yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar dava tarihi ile ödeme tarihi arasındaki döneme ilişkin enflasyon farkı munzam zarar olarak istenebilir.

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu