Kiracı ve kiraya veren aralarında yapacakları sözleşme ile kira bedelini ve artış oranını belirleyebilmektedir. Ancak ülkemizde son dönemlerde yaşanan ekonomik gelişmeler nedeniyle, kiracı ve kiraya veren arasında kira bedeli artış oranının belirlenmesi konusunda uyuşmazlıklar yaşanmaktadır. Tarafların artış oranında anlaşamaması veya kira bedelinin emsal kiralara göre düşük kalması durumunda, kira bedelinin mahkemece belirlenmesi mümkündür. Kira bedelinin mahkeme kanalıyla belirlenmesi için açılan davaya kira tespit davası denmektedir. İşbu bilgi bülteninde kira tespitini detaylı olarak incelenecektir.
KİRA TESPİT DAVASI NEDİR?
Gayrimenkul hukukunun en önemli konularından bir tanesi olan kira bedelinin tespiti davası, ekonomik dengesizliklerin artması ile sıklıkla ön plana çıkmaktadır. Çünkü kira bedeli her dönemde, enflasyon, ÜFE ve TÜFE’ye göre belirlenir. Ancak bazı dönemlerde enflasyon oranının çok sık artması, fahiş seviyelere çıkması halinde, mal sahipleri ekstra kira zamları yapabilmektedir. İşte bu durumda kira fiyatları da fahiş seviyelere çıkar. Kira tespit davası da bu tür fahiş fiyatların önlenmesi, kiralanacak olan taşınmazın tam kira bedelinin belirlenmesi adına çok önemlidir.
Konutlar ya da çatılı iş yerleri, kira tespit davalarının görülebilmesi için gerekli olan taşınmazlardır. Bunun dışında olan arsa gibi taşınmazlar, kira tespit davasının içerisinde yer almayacaktır. Peki, bu davanın görülebilmesi için şartlar nelerdir?
KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI
Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde yer alan kira tespit davası, belirli şartların gerçekleşmesi halinde görülmektedir. Bu şartlar ise aşağıdaki gibidir:
Kiracının kira bedeli ile ilgili fahiş fiyat şikayeti çerçevesinde açılan bu davanın herhangi bir süre şartı bulunmamaktadır.
Eğer kira bedeli yabancı bir para pirimi üzerinden belirlenmiş ise, bu durumda 5 yıl geçmeden kira bedeli tespiti için dava açılamayacaktır.
Eğer kiracı ile mal sahibi arasında ortak bir karara varılamamış ve 5 yılın altında bir kira sözleşmesi yapılmışsa, TÜFE’ye göre 12 aylık ortalama çerçevesinde yeni kira bedeli belirlenecektir.
Örnek olarak alınan kira bedelleri üzerinden bir kira bedeli belirleme sürecine gidilmektedir.
Dava bünyesinde arsa gibi taşınmazlar yer almamaktadır. Bu davanın görülebilmesi için konut ya da çatılı bir iş yerinin bulunması gerekir.
Yeni kira dönemi başlamadan 30 gün öncesinde kira tespit davası açılırsa, bu şekilde yeni dönem gelmeden kira bedeli tespiti sağlanabilir. Aksi durumda yeni döneme yetişmeyecektir.
Yukarıdaki şartlar, kira bedeli tespit davasında gereklidir. Bu şartlar göz önünde bulundurularak düzenleme gerçekleştirilmektedir.
KİRA TESPİT DAVASI 5 YIL
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi beş yıl altında ve kira bedelinin artışına ilişkin anlaşma belirlenmemiş ise mahkeme taşınmaz ve emsal değer durumuna göre kira artış oranı belirleyecektir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan kira artış oranı tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı üzerinde olamayacaktır.
Taraflar arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni uygulanacak kira bedeli;
Hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı,
Kiralanın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak
Hakkaniyete uygun bir biçimde kira bedeli belirlenecektir. (Türk Borçlar Kanunu madde 344/3).
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kiracı ile mal sahibi arasındaki kira bedeli anlaşmazlığının kanuni usuller çerçevesinde ortadan kaldırılabilmesi için kira bedeli tespit davası gereklidir. Davanın açılması ile ilgili ise herhangi bir süre bulunmamaktadır. Ancak süre ile ilgili bazı hususlar dikkat çeker. Bu da yeni kira dönemine girilmeden en az 30 gün önce davanın açılmasının gerekliliğidir. Aksi durumda yeni döneme dava yetişmeyecektir. Ayrıca 5 yıldan uzun olan ya da 5 yıl tamamlandıktan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde mahkeme tarafından TÜFE dikkate alınacaktır. Buna göre 12 aylık TÜFE ortalamalarındaki değişime göre bir yeni kira bedeli belirleme işlemi gerçekleşmiş olacaktır.
YENİ KİRA BEDELİ NASIL TESPİT EDİLİR?
Kira tespit davasında, sözleşmede kira artırım kaydı yoksa mahkeme tarafından gözetilecek kriterler sözleşmenin 5 yıldan uzun olup olmamasına göre değişir.
Kira tespit davası 5 yıllık süre dolmadan açıldığı takdirde yeni kira bedeli TÜFE oranını aşamaz. (TBK m. 344/2) Mahkeme kirayı tespit ederken 3 kriter gözetir:
- Kiralananın durumu
- TÜFE
- Hakkaniyet.
Kira tespit davası 5 yıllık süre dolduktan sonra ya da 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri için açıldığında TÜFE oranından yüksek belirlenebilir. (TBK m. 344/3)
Hâkim 4 kriter gözeterek kira takdir yetkisini kullanır:
- Kiralananın durumu
- TÜFE
- Emsal kira bedelleri
- Hakkaniyet.
Kira bedeli bilirkişi ve keşif marifetiyle apartman, çevre apartmanlar, semt, kiralananın durumu, yaşı, kiracının sosyal ve ekonomik durumu, eski kiracı olması dikkate alınarak belirlenir. Dolayısıyla “kira rayiç bedel davası” olarak da anılır.
KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Mahkemelerin yoğunluğu, ilgili davanın yoğunluğu ve diğer pek çok husus dikkate alındığında, davaların süreleri değişikliğe uğrayacaktır. Kira tespit davalarında ise emsal değer hesaplama raporunun mahkemeye sunulması önemlidir. Bu rapora göre emsal karara uygun bir karar verilmektedir. Her ne kadar kesin bilgilerin verilmesi mümkün olmasa da ortalama olarak 1 ila 1.5 yıl arasında sürdüğü bilinmektedir. Siz de kira tespit davası açmadan önce mutlaka bu detaylara dikkat etmelisiniz. Farklı bilgiler için Gayrimenkul Hukuku kategorisini de inceleyebilirsiniz.
KİRA TESPİT DAVASI MASRAFLARINI KİM ÖDER?
Açılan davanın masraflarını, davayı açan kişi öder ve dava süresince belirli zararlara katlanması gerekir. Kira tespit davalarında ise aynı durum geçerlidir. Kiracı bu davayı açarsa, masraflara katlanır ancak mal sahibinin belirttiği fiyattan daha uygun bir fiyata kira ödeyeceği için amorti etmesi çok uzun sürmeyecektir.
KİRA UYARLAMA DAVASI İHTAR ŞARTI
Kira bedelinin tespiti davası açılmadan önce ihtar çekilmesine gerek yoktur. Zira kanunumuzda böyle bir zorunluluk öngörülmemiştir. Ancak taraflardan her biri diğer tarafa kira bedelinin tespiti için 30 gün önceden kira bedelinde artış yapılacağı karşı tarafa bildirirse açılmış olan dava sonucu belirlenecek yeni kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda kira tespit davası açılması konusunda ihtar çekmek zorunlu değilse de eğer ki belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminde de geçerli olmasını isteniyorsa bu konuda 30 gün önceden ihtar çekilmesi gereklidir.
KİRA TESPİT DAVASI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Kira tespit davası sonucunda verilen karar icra takibine kesinleşmeden konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin verilen karar, mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmez ise karar kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuş ise ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.
KİRA TESPİT VE TAHLİYE DAVASI AYNI ANDA AÇILABİLİR Mİ?
Tahliye davası, kiracının belli nedenlerle kiraya verilen taşınmazdan tahliye edilmesine yönelik talebi içeren bir davadır. Yargıtayın yerleşmiş kararlarında, kira bedelinin tespiti ve tahliye davasının terditli dava olarak açılmasını hukuka aykırı bulmamış, onama kararı vermiştir. Ancak davacının ihtiyaç duyması nedenine dayanarak açılan tahliye ve kira bedelinin tespiti davalarında tahliye talebine onama kararı vermiştir.
KİRA ARTIRIM DAVASI İLE KİRA TESPİT DAVASI AYNI ŞEY MİDİR?
Kira tespit davası hem kiralayan hem de kiracı tarafından açılabilecek bir dava olup kira artırım davası kiraya veren tarafından açılmaktadır. Her iki dava türünde kira bedeline dair tespit talebini içermektedir. Yalnızca davayı açan ve konusuna göre birbirinden farklı birkaç özelliği bulunmaktadır.
5 YILDAN ÖNCE KİRA TESPİT DAVASI AÇILABİLİR Mİ
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde tarafların aralarında herhangi bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın; kira bedeli, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri, piyasa rayici gibi durumlar göz önünde bulundurularak belirlenecektir. Bu durumda kira bedeli belirlenirken aynı durumda bulunan diğer kiralık dairelerin fiyatlarının araştırılması yerinde olacaktır.
5 YILI DOLAN KİRACIYA NASIL ZAM YAPILIR?
Kira süresi 5 yılı dolan kiracının kira bedelinin düşük olduğu düşünülüyorsa ve kira bedelinde zam yapılmak isteniyorsa bunun için kira bedelinin tespiti veya kira bedelinin artırımı davası açabilirler. Bu konuda hakim, emsal kira bedellerine, piyasa araştırmasına, emsal kira bedellerine ve kiralanın durumuna göre artırım yapmalıdır. Bu konuda o civardaki kiralık evlerin güncel kira bedellerinin araştırılması ispat açısından önemlidir.
TESPİT EDİLEN KİRA BEDELİ GERİYE DÖNÜK OLARAK İSTENEBİLİR Mİ?
Kira tespit davasında tespit edilen kira bedelleri ile ödenen kira arasındaki fark, şartları varsa geriye dönük olarak davanın açıldığı kira döneminin başından itibaren istenebilir.
Açılan bu davada geriye dönük kira bedeli farkının hangi durumlarda talep edilebileceği konusunda, iki farklı ihtimal vardır:
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmişse herhangi bir şart olmaksızın talep edilmesi mümkündür.
Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse yeni kira dönemi başlangıcından en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtarda bulunulması ya da dava açılmış olması gerekir.
KİRA TESPİT DAVASI NE KADAR SÜRER?
Kira tespit davası ortalama 1,5 yıl sürer.
KİRA TESPİT DAVASI BELİRSİZ ALACAK DAVASI OLARAK AÇILABİLİR Mİ?
Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur.
Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz. (Y-HGK 2017/2792 E., 2021/267 K.)
Yukarıda örneği bulunan kira tespit davası yargıtay kararları uyarınca, kira tespit davasında istenen kira tespiti bölünemez niteliktedir. Bu sebeple davacı talebini açık ve net olarak belirtmelidir. Dolayısıyla dava belirsiz alacak davası olarak açılamaz.
YENİ MALİK KİRA TESPİT DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Yeni malik, eski malik tarafından tabi olunan şartlar uyarınca kira tespit davası açabilir. Kira tespit davası şartları yeni malik için de geçerli olur.
KİRA TESPİT DAVASI ZAMANAŞIMI
Kira tespit davası bakımından zamanaşımı söz konusu değildir. Kira bedelinin tespiti ilk 1 yıldan sonra her yeni kira döneminde istenebilir.
KİRA TESPİT DAVASI KAÇ YILDA BİR AÇILABİLİR?
Kira tespit davasının her yeni kira döneminde açılması mümkündür. Ancak rayiç bedele göre kira belirleme davası 5 yılda bir açılabilir.
KİRA TESPİTİ İÇİN AVUKAT DESTEĞİ
Kira tespit davası, kira sözleşmesi ve kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren teknik bir davadır. Sürelere, dava şartlarına ve talep sonucuna dikkat edilmesi gereklidir. Kiracı veya kiraya verenin hakları doğru tespit edilmeli ve somut olaya gerçekçi uygulanmalıdır. Dolayısıyla uzman bir avukattan yararlanılması hak kaybı yaşanmasını önler.
