Kiraya verenle kiralayan arasında kurulan ilişki kira sözleşmesi kapsamında hukuki bir nitelik taşır. Kira ilişkisi söz konusu olduğunda kiracının taşınır ya da taşınmaz bir malı kullanma karşılığında kiraya verene bir miktar ödeme yapması gerekir.
Kiraya veren de maliki olduğu taşınır ya da taşınmaz malı kiracıya kullandırtma borcunun altına girer. Kira sözleşmesi kapsamında kiralayan ve kiraya verenin çeşitli hak ve yükümlülükleri olur. Kiracı kira bedeli karşılığında taşınır ya da taşınmaz malı kullanırken kiraya veren de kiracıdan buna karşılık bir bedel alır.
Konut ya da çatılı iş yerleri söz konusu olduğunda uyulması gereken prosedürler birbiri ile benzer özellik göstermektedir. Kiracı tahliyesi yapılacağı zaman mevzuatlarda kiracının daha fazla korunduğu görülmektedir. Bunun yanı sıra kiraya verene de bazı haklar tanınmıştır.
Kiraya verenin kiracıyı tahliye edebilmesi için haklı sebeplere sahip olması gerekir. Bu durumda kiraya verenin dayanak olarak gösterebileceği bazı haklı nedenler aşağıdaki gibidir:
- Temerrüde düşmek,
- Bir kira döneminde 2 ihtar çekmek,
- Tahliye taahhütnamesi imzalatmak,
- Edinim ve ihtiyaç gerekçesine sahip olmak,
- Sözleşmeye aykırılık halleri,
- 10 yıllık uzama süresini geçirmek,
- Esaslı yıkım ve tadilat,
- Kiracıya ait bir ev olması,
- Kiracının komşuları rahatsız etmesi,
- Kiracının iflas etmesi.
KİRACI TAHLİYESİ NEDİR?
Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.
Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır. Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.
KİRACIYI ÇIKARMA YOLLARI
Kiracının çıkarılabilmesi için kanunda yer verilen hallerin oluşması zorunludur. Türk Borçlar Kanunu kapsamında 354. Madde dava yolu ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhinde değiştirilemeyeceğini belirtir.
Kiracının çıkarılması yapılan sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması durumunda sözleşme süresi bitse dahi yeterli bir gerekçe olmamaktadır. Kiracının tahliyesi, kanunda yer verilen sebeplerin vuku bulması halinde mümkündür.
Kiraya veren kiracıyı haklı sebeplere dayanmadığı sürece tahliye edememektedir. Haklı nedenler ortaya çıkmış ise sözleşme feshedilebilir ve kiracı taşınmazdan tahliye edilebilir. Kiracının kendiliğinden çıkmadığı durumlarda kiraya verenin haklı bir gerekçesi olmadığı sürece tahliye yapabilmesi mümkün değildir.
Önemle vurgulamakta fayda var ki kiracı tahliyesi sürecinde karşılaşılan iş, işlem, uyuşmazlık ve davalarda yetkin ve deneyimli bir gayrimenkul avukatı yardımına başvurmak, hak ve menfaat kaybı yaşanmaması adına en sağlıklı yaklaşım olacaktır
KİRAYA VEREN SÖZLEŞMEYİ NASIL SONA ERDİREBİLİR?
- Kiracının Sözleşmeye Uymaması: Kiraya verenin yani ev sahibinin kira sözleşmesini sona erdirme sebeplerinden bir tanesi de kiracının kira sözleşmesi kapsamındaki edim ya da yükümlülüklerine uymamasıdır. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sebeple kiracı kendisine yüklenen edimleri yerine getirmezse kiraya veren bu yükümlülüklere uymasını ihtar eder. Uyulmazsa sözleşmeyi feshedebilir.
- Kiracının İflası: Kiracı iflas eder ve birikmiş kiralarını ödeyeceği hususunda kiraya verene güvence veremezse, kiraya veren kira sözleşmesini feshedebilir. Kiracının iflasına ilişkin tahliye davası açabilmek için Ticaret Mahkemesinin kiracının iflasına dair karar vermiş olması gerekir.
- Kiracının Ölümü: Kiracının ölümü nedeniyle kira sözleşmesini feshetme hakkı sadece kiracılara tanınmıştır. Adi kira sözleşmelerinde mirasçılar yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilirler. Konut ve çatılı işyerlerinde ise; ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları müddetçe taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.
- Önemli Nedenlerle Fesih: Kira ilişkisi artık her iki taraf için çekilemez veya kira sözleşmesini devam ettirmek taraflarca imkânsız hale gelmesi durumunda taraflar önemli nedenlere dayanarak kira sözleşmesini her zaman feshedebilirler. Önemli neden varsa kira sözleşmesi haklı nedenlere dayanılarak derhal feshedilebilir.
- Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Sözleşmesinin Feshi – Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye davası: Kiracı vadesi gelmesine karşın, kira bedelini ödemezse temerrüde düşer. Kiracıya ihtar çekilir. İhtarnamede kira bedellerini verilecek sürede ödemesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Belirtilen sürede kira parası ödenmediği takdirde ev sahibi tarafından tahliye davası açılabilir.
- Kiracı Kiralananı Başkasına Kiralaması Halinde Fesih: Kural olarak konut ve çatılı iş yeri kiralarında, kiracı kiralananı başkasına kiralayamaz. İşyeri kiralarında ise, kiraya verenin yazılı izni varsa başkasına kiralama yapılması mümkündür. Ancak rıza alınmadan kiralama işlemi yapılmışsa, kiraya veren bu sebeple tahliye davası açabilir.
KİRANIN ÖDENMEMESİ SEBEBİYLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmeleri kapsamında kira süresi içinde kiranın ödenmemesi sebebi ile kiracıya yazılı olarak iki kez ihtar yapılması tahliye nedeni olur. Bunun yan sıra kira sözleşmesi 1 yıl ve daha uzun süreliyse bir kira yılında ya da bir kira yılını aşan süre içinde iki kez kirayı ödemediği yönünde ihtar gönderilirse kiraya verenin dava açmak sureti ile kiralananı tahliye edebilmesi söz konusu olur.
Kiracı bir yıl içinde iki kez kirayı ödememiş olmalı ve kiraya veren de kendisine yazılı olarak bildirim yapmış olmalıdır. Kiraya verenin iki kez haklı ihtarı tahliye davası açabilmek için gereklidir. Temerrüt yolu ile kiracının tahliyesinde kiracı kirayı ödemediğinde ihtarname çekilir.
İhtarname aracılığı ile kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödemesi gerektiği tebliğ edilerek borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceği belirtilir. Kiracı 30 gün içinde ödemeyi yaparsa evden çıkarılamamaktadır. Ödeme yapılmadığı takdirde ise icra yoluna başvurmak gerekir.
Kiracıya karşı başlatılacak tahliye talepli icra takibi de hem kiracının evden çıkarılmasına hem de ödenmeyen kira bedellerinin talep edilmesine yarar. Sadece kira bedelleri istenmesi durumunda da ilamsız icra takibi başlatılır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ İLE KİRACININ ÇIKARILMASI
Tahliye taahhütnamesi alındığında kiracı belirli bir sürenin sonunda taşınmazı boşaltacağını beyan eder. Bu belge hukuki açıdan doğru hazırlandığında kiracının tahliye edilebilmesine yarar. Tahliye taahhütnamesi kanunda yer verilen şekilde hazırlanmalıdır.
Kira sözleşmesi yapıldıktan bir süre sonra imzalanmış olması gereken tahliye taahhütnamesi yazılı şekil şartına da uygun olmalıdır. Kiracının kendisi tarafından imzalanmış olması gereken bu belge tahliye edilecek tarihe açık ve net olarak yer vermelidir. Kiracı taahhüt ettiği sürede taşınmazı boşaltmadığı takdirde süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Ayrıca icra takibi başlatılarak da tahliye talep edilebilir.
KİRAYA VERENİN İHTİYACI SEBEBİ İLE KİRACININ TAHLİYESİ
Kiraya veren kendisi ya da yakınlarının eve ihtiyaç duyması halinde kiracıdan evin tahliye edilmesini isteyebilmektedir. Kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler yakınlardır. Yakınların eve gerçekten ihtiyacı olması durumunda evin tahliye edilebilmesi mümkün olur.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her 6 ayda bir fesih yapılabilir. Kiracıya 3 ay önceden bildirim yapılırsa 6 ay sonunda sözleşme feshedilebilir. Kiracı kendisine bildirim yapıldığı halde evi boşaltmazsa tahliye davası açılabilir.
Tahliye davası açılacağı zaman ise fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde başvuru yapılır. Taşınmazın ihtiyaç sebebi ile tahliye edildiği durumlarda 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilebilmesi mümkün değildir.
TADİLAT NEDENİ İLE KİRACI TAHLİYESİ
Borçlar Kanunu’nda yer verilen konulardan biri de kiralanan taşınmazın tadilata ihtiyacı olması halinde evin tahliye edilmesinin istenebileceğidir. Önemli bir tadilat olması gerekirken bu işlemler sırasında da evin oturmaya müsait olmaması icap eder.
Basit tadilat işlemleri söz konusu ise kiracının bu sebeplere dayanılarak tahliye edilebilmesi mümkün değildir. Yapılacak tadilatın zorunlu olması, önem arz etmesi ve evin kullanımının tadilat sebebi ile imkansız hale gelmesi durumunda tadilat sebebi ile kiracı tahliyesi yapmak mümkün olur.
KİRACI KİRASINI DÜZENLİ ÖDEDİĞİNDE TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜ?
Kiracı kirasını düzenli olarak ödüyorsa tahliye edilmesi oldukça zor olur. Kiracının yan giderleri düzgün ödemesi, kirayı zamanında yatırması tahliye edilmesini zorlaştıran nedenler arasında yer alır. Bununla birlikte bazı hallerde kirasını düzgün ödeyen kiracının da tahliye edilebilmesi mümkün olmaktadır.
Kiralanan kiraya verenin kendisi, alt veya üstsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimini ya da iş yeri gereksinimini karşıladığında kiracının tahliye edilebilmesi mümkün olur.
Kiralananda esaslı bir tadilat, yeniden inşa süreci söz konusu ise ve bu sebepler gayrimenkulü kullanılamaz hale getiriyorsa kiracının tahliyesi söz konusu olabilir.
Kiraya veren tahliye taahhütnamesi almışsa ya da 10 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması durumunda kiracı tahliye edilebilir.
Kiracı tahliye edilmek istendiğinde ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç sebebi ile tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi’ne açılan bir davadır. Kiraya veren bu davada ihtiyacı ispat etmekle yükümlü olur.
KOMŞULARI RAHATSIZ EDEN KİRACININ TAHLİYESİ
Komşuları rahatsız eden kiracının tahliyesi mümkündür. Kiracı komşuluk kurallarına uymakla yükümlüdür. Ayrıca komşulara saygı göstermesi de kendisinden beklenir. Kiracının bu yükümlülüklere uymadığı hallerde tahliye davası açılabilir.
Türk Borçlar Kanunu 316. Madde kapsamında kiracı, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygılı olma borcunun altına girer. Tüm kira sözleşmeleri için bu durum geçerlidir. Yargıtay kararlarında yer verilen bu konuya aşağıdaki örnekler gösterilebilir:
- Kiracının her akşam eve sarhoş gelmesi,
- Kiralanan taşınmazda sürekli huzursuzluk çıkarması,
- İyi komşuluk kurallarını yerine getirmemesi,
- Kiralananı randevuevi gibi kullanması,
- Kiraya verene hakaret,
- Kiraya vereni ölümle tehdit,
- Evde sürekli gürültü yaparak çevreyi rahatsız etmesi.
Kiraya veren bu tür bir durumda kiracıya ihtar çeker ve 30 gün süre verir. Bu süre içinde aykırılığın giderilmesini talep eder. Sözleşmenin feshedileceği yönünde yapılan bu yazılı ihtar resmi bir nitelik taşır.
YENİ EV SAHİBİ KİRACIYI NASIL ÇIKARIR?
Yeni ev sahibi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kardeşi eve ihtiyaç duyuyorsa, evi edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerek ve edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı çıkarır. Bunun için söz konusu ihtiyaç samimi, gerekli ve zorunlu olmalıdır. Bunu mahkeme değerlendirecektir.
Kiracısını tahliye etmek isteyen ev sahibi, ilk 1 ay içinde ihtar çekmediği takdirde kiracıyı tahliye edemez. Dolayısıyla, ihtarnamenin hem içeriğine hem de gönderim süresine dikkat edilmelidir. Bir ihtarname örneği ve dikkat edilmesi gereken hususlar, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi ihtarname örneği” yazımızda bulunmaktadır.
Yeni ev sahibi, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra kiracı tahliyesi için dava açabilir. Dilerse bunun yerine sözleşme süresinin sona ermesini bekleyerek sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açmayı da tercih edebilir.
Yeni ev sahibinin süreci nasıl yürütmesi gerektiği, “yeni ev sahibinin kiracıyı tahliyesi” yazımızda izah edilmiştir. İlgili yazıda, Yargıtay tarafından ihtiyaç hali olarak kabul edilen karar örneklerine de yer verilmiştir.
EV SAHİBİ KENDİM OTURACAĞIM DİYE KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Ev sahibi kendim oturacağım diye kiracıyı çıkarabilir. Bunun için eve ihtiyaç duyuyor olması ve ihtiyacını açacağı dava ile ispatlaması gerekir.
Kira sözleşmesi belirli süreli ise sürenin sonunda kiracı tahliyesi için dava açılabilir. Sözleşme belirsiz süreli ise her 6 ay bir kira dönemi kabul edilir. 6 aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce kiracıya ihtar çekilmeli ve tahliye tarihi verilmelidir. Bu tarihin gelmesiyle birlikte 1 ay içinde kiracı tahliyesi için dava açılabilir.
EV SAHİBİ EVİ SATARSA KİRACININ HAKLARI NELERDİR?
Türk Borç Kanununda kiracıyı koruyan düzenlemelerden biride bu durumdur. Kira hukukunda, kiracılı evin satılması durumda kiracının mağdur olmaması amaçlanmıştır. Kiracının, ev satılmadan önce imzalamış olduğu sözleşme devam ederken ev sahibinin evi bir başkasına satması durumunda, önceden imzalanan sözleşme ve şartları aynı şekilde yeni malikle devam eder. Türk Borç Kanununda, kiraya verilmiş bir evin satılması durumda kiracının mağdur edilmemesi esas alınmıştır. İmzalanan kira sözleşmesi korunarak yeni malikle olduğu gibi devam eder.
Kiracı, evin yeni sahibi ile eski kira sözleşmesi kapsamın ev sahibi, kiracı ilişkisini korumaya devam eder. Yeni ev sahibiyle tekrar kontrat yapılmasına gerek yoktur. Eski kiraya veren ile imzalanan sözleşmedeki hüküm ve koşullar aynı şekilde geçerliliğini koruyacak, sadece kira ilişkisinin kiraya veren tarafı değişmiş olacaktır. Yani kiracı açısından kira bedeli ödeme borcunun muhatabı, yeni kiraya veren olacaktır. Yeni ev sahibinin onaylı yeni hesap numarası ile tapunun onda olduğuna dair belgeyi kiracıya bildirmesi yeterlidir. Kısacası kira hukukunu içine alan yasalara göre evin sahibinin kiracılı evi satılması durumunda, kiracının evi hemen boşaltma zorunluluğu yoktur.
Peki yeni ev sahibinin yeni evi alması durumunda hakkı var mıdır? Öncelikle eski ev sahibi kiracılı ev satılabilir mi? sorunun cevabı pek tabi satılabilir. Tapuda şerh yoksa, ev satılması gayet normaldir. Kiracılı evin satılmasından sonra, kanunlara göre kira sözleşme süresince kiracı evde oturma hakkı bulunuyor. Kontrat doğrudan yeni ev sahibi olduğu gibi devam eder.
Fakat bazı durumlarda, Türk Borçlar Kanunu’na göre yeni malik evin boşaltılmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durum ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Şayet evi satın alan yeni maliğin, yaşamını sürdürebileceği başka evi, iş yeri vs yoksa kiracıdan evi boşaltmasını kiracıdan isteyebilir. Bu durumda evi aldığı tarihten itibaren en az bir ay önce ihtar çekmeli ve 6 ay beklemelidir. 6 ayın sonunda kiracı evi tahliye etmezse, yeni malik ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.
KİRACININ İFLAS ETMESİ SEBEBİ İLE TAHLİYE DAVASI
Kiracının iflası söz konusu olduğunda kiraya veren kiracının ileride ödemesi icap eden kira bedellerinin karşılığında bir güvence talep edebilir. İflas masası ya da kiracı yazılı bildirimin yapılacağı yerdir. Bu bildirim ile kiracıya güvence göstermesi için süre verilmektedir.
Kiraya veren kiracının süre sonuna kadar güvence göstermemesi durumunda sözleşmeyi feshedebilmektedir. Kiralanan taşınmazın bulunduğu belediye sınırları içerisinde kiracıya veya eşine ait bir ev varsa bu durumda da kiraya veren taşınmazın tahliyesini talep edebilmektedir. Kiraya verenin tahliyeyi talep edebilmesi için evin varlığını sonradan öğrenmiş olması koşulu aranmaktadır.
10 YILLIK KİRACININ TAHLİYESİ
Kira sözleşmesi yapıldıktan sonra 10 yıllık süre geçmesi durumunda ev sahibinin tahliye talep etme hakkı doğar. Her kira yılından 3 ay önce kiracıya yapılacak yazılı bir tebligatla evin boşaltılması istenebilir. Kiracı bu tebligatı aldıktan sonra evi boşaltır.
Kiracının evi boşaltmadığı durumlarda ise kiraya veren tahliye davası açarak ya da icra takibi başlatmak sureti ile kiracıyı tahliye edebilir.
KİRASINI ÖDEMEYEN KİRACININ EVDEN ÇIKARILMASI
Kirasını ödemeyen kiracı çeşitli biçimlerde tahliye edilebilir. İki ihtar çekilerek, temerrüt yolu ile ya da icra yoluyla kiracının tahliyesi mümkün olur. Kiraya veren kiracı kirasını ödemediğinde iki kez ihtar çekerse haklı ihtar nedeni ile tahliye davası açabilir.
Kiracının kirayı ödemediği durumlarda kendisine ihtarname çekilir. 30 gün içinde kira bedelini ödemesi ihtarnamede yer alır. Kiranın bu sürede ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedileceği de ihtarnameye eklenir.
Kiracı bu sürede kirayı öderse dava açılamaz. Kiracının evden çıkarılabilmesi içinse icra yoluna başvurulması gerekli olacaktır. Kiraya verenin icra takibi başlatması ve ödenmeyen kiraları talep etmesi de uygulanabilecek bir diğer yoldur.
İKİ HAKLI İHTAR İLE KİRACININ TAHLİYESİ
Aynı kira yılındaki iki farklı aya ait kira bedeli ödenmediği için kiracıya ayrı ihtarlar çekilmişse kiracının tahliyesi sağlanabilir. Kiranın ihtarnamenin tebliğinden sonra ödenmesinin önemi olmayıp, ihtarnameye sebebiyet verme yeterlidir. İhtarların çekildiği kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde, kiracı tahliyesi için dava açılmalıdır.
İki haklı ihtar ile kiracının tahliye edilebilmesi için ihtarların haklı nitelik taşıması gerekir. Bunun için ihtarlar yazılı olmalı, kira bedeli ödenmeden kiracıya tebliğ edilmiş olmalı ve usulüne uygun şekilde gönderilmiş olmalıdır. Bu şartlara ilişkin detaylar, “iki haklı ihtar ile tahliye” yazımızda mevcuttur.
SÖZLEŞMESİ OLMAYAN KİRACI NASIL ÇIKARILIR?
Sözleşmesi olmayan kiracı, TBK kapsamındaki herhangi bir tahliye nedeni mevcutsa çıkarılır. Kira sözleşmesi yazılı olarak mevcut olmasa da taraflar sözlü şekilde anlaşmışsa hukuken kira sözleşmesi var kabul edilir. Dolayısıyla, yazılı kira sözleşmeleri için geçerli olan tahliye nedenleri burada da geçerlidir.
Sözleşmesi olmayan kiracının çıkarılması için yazıda izah edilen herhangi bir tahliye nedeni bulunmalıdır. Bu durumda, ilgili tahliye gerekçesi için öngörülen prosedür işletilmelidir. Bu da demek oluyor ki ortada yazılı sözleşmenin olmaması, kiracı tahliyesi bakımından durumu değiştirmez.
Burada sözleşmenin ve kira ilişkisinin ispatı ciddi bir problemdir. Bu noktada, ayrıntılı izahın yapıldığı ve sözleşmesi olmayan kiracıyı çıkarma yollarının izah edildiği “sözleşmesi olmayan kiracı nasıl çıkarılır” yazımıza göz atmanızda yarar vardır.
TAHLİYE DAVASI
Tahliye davası kiracının kiralananı boşaltmadığı ve kira borcunu ödemediği durumlarda başvurulan bir hukuk yoludur. Tahliye davası açılacağı zaman kiralayanın yasada yer verilen haklı nedenlere dayanması gerekir.
Kanun genel olarak kiracının haklarını korumaya eğilimlidir. Bununla birlikte mal sahibinin de sahip olduğu haklar çeşitli şekillerde güvence altına alınır. Bu tür bir dava açılacağı zaman Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulması gerekir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili mahkemedir.
KİRACININ TAHLİYESİNDE ARABULUCULUK SÜRECİ
Kiracı tahliyesi süreci bakımından, 7445 sayılı Kanun ile bir yenilik getirilmiştir. Buna göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları için arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu çerçevede, dava açmadan önce arabuluculuk süreci işletilmesi zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk şartı yerine getirilmeden dava açılırsa mahkeme davayı reddedecektir.
Dava süreci kadar arabuluculuk sürecinin de titizlikle yürütülmesi gerekir. Bu süreçte izlenecek hukuki strateji, önceden belirlenmelidir. Bu nedenle, sürecin başında uzman gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır.
KİRACI TAHLİYE DAVASI NE KADAR SÜRER?
Hukuka uygun olarak kiracılarının aleyhine tahliye davası açan ev sahipleri sahipleri tarafımıza sıklıkla “Kiracı tahliye davası ne kadar sürer?” Sorusunu yöneltmektedir. Taşınmazların tahliye işlemleri Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Fakat davanın ne kadar sürede sonuçlanacağı herhangi bir kanunda yazmamaktadır. Kiracı tahliye davası dosyanın niteliğine, davayı görmekte olan mahkemenin iş yoğunluğuna, bulunduğu ile, kiracının itiraz hakkını kullanmasına göre sonuçlanma süreci de değişiklik gösterir.
Yine kimi kiracılar zaman kazanmak adına bu süreci uzatmakta ve ev sahipleri tahliye işlemlerini geciktirmektedir. Tahliye davalarında karar süreci ortalama, 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişiklik gösterir. Fakat bu süreye istinaf süresi dahil değildir.
Kiracı tahliye davası için yargının hedefi 300 gündür. Fakat bu süre hedef süredir. Her zaman bu süre içinde dava sonuçlandırılmıyor. Avukatlık hizmeti alındığında bu süre içerisinde karar alınabilirken, avukatlık hizmeti alınmadığında bu süre 5 ay ile 1 buçuk yıl arasında değişmektedir. Fakat son yapılan kira zammı düzenlemelerinden sonra çok fazla kira bedeli uyuşmazlığı ve tahliye davaları açıldığı için en yakın duruşma tarihi dahi 6 ay sonrasına verilmektedir.
Bu da davaların 2 yıl civarı sürmesine neden olmaktadır. Mahkeme tarafından alınan kiracı tahliye kararına, kiracılar tarafından mutlaka uyulmalıdır. Karar sonrası kiracıya 15 günlük taşınmazı boşaltma süresi verilir. Bu 15 günlük süre kiracıya kararın tebliği ile başlar ve süre sonunda kiracının taşınmazı boşaltması beklenir. Bu süre içerisinde kiracı taşınmazı boşaltmaz ise evin icra zoruyla boşaltılması sağlar.
TAŞINMAZIN TAHLİYESİ KARARI NASIL UYGULANIR?
Tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararı hemen uygulanmaz. Tahliye kararının uygulanabilmesi için öncelikle kiracıya karar tebliğ edilmelidir. Tebliğden itibaren 10 gün geçtikten sonra tahliye gerçekleştirilebilir.
KİRASINI DÜZENLİ ÖDEYEN KİRACI NASIL TAHLİYE EDİLİR?
Kiralayan, kiracıyı, kirasını düzenli olarak ödese dahi, konut ihtiyacı sebebiyle TBK m.350 hükmüne dayanarak çıkarabilir. Kiralayanın konut ihtiyacı kendisine, eşine, üstsoyuna, altsoyuna ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilere ilişkin olabilir. Bu durumda, belirsiz süreli kira sözleşmesi söz konusuysa her 6 aylık kira dönemi sonunda 3 ay içinde, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusuysa kira sözleşmesi sona ermeden 1 ay önce kiracıya fesih bildiriminde bulunulması gerekir. Bildirime rağmen, kiracı kiralanandan çıkmazsa tahliye davası açılabilir.
1 YILLIK KİRA SÖZLEŞMESİ BİTİNCE EV SAHİBİ KİRACIYI ÇIKARABİLİR Mİ?
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiralayan sırf kıra sözleşmesinin bittiğinden bahisle kiracıyı çıkaramaz. Kiracı isterse sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak çıkabilir.
AVUKATSIZ KİRACI TAHLİYESİ MÜMKÜN MÜDÜR?
Avukatsız kiracı tahliyesi mümkündür. Fakat TBK kapsamında her tahliye nedeni için farklı usul ve prosedürler düzenlenmiştir. Bu kapsamda, ihtar gönderim süreleri ve dava açma süreleri de değişkenlik göstermektedir. Ayrıca, HMK bakımından da genel dava usul prosedürleri vardır. Bu nedenlerle, sürecin uzman gayrimenkul avukatıyla yürütülmesinde yarar vardır.
TAHLİYE DAVASI NEREDE AÇILIR?
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda sulh hukuk mahkemesidir. Tahliye davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir.
