Gayrimenkul Hukuku

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI VE ŞARTLARI

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetinin konusunu oluşturan taşınır ve taşınmaz malların, paydaşlar arasındaki birlikte hareket etme zorunluluğunu sonlandırarak her paydaşa, kendi payını özgürce tasarruf etme yetkisi kazandırmayı amaçlayan bir davadır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI SEBEPLERİ

Bir taşınır veya taşınmaz malın mülkiyeti birden fazla kişiye ait olabilir. Ortaklığın giderilmesi davasında, ortaklar arasındaki anlaşmazlık ve fikir ayrılıkları, ortak sayısının çok olması nedeniyle ortaklık konusu maldan faydalanılamaması bu davayı açma nedenleri arasında yer alabilir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NASIL AÇILIR

İzale-i Şuyu davası, paydaşlar arasındaki ortaklığın sona erdirilmesi, malın paylaştırılması veya satılması için açılan bir dava türüdür. Davanın açılması için yetkili ve görevli mahkemeye başvuru yapılması, dava dilekçesinde konuyla ilgili isteklerin açıkça belirtilmesi ve gerekli belgelerle birlikte mahkemeye sunulması gerekmektedir. Ayrıca dava dilekçesi ile birlikte harç ve masrafların da ödenmesi gerekir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI ŞARTLARI

Ortaklığın giderilmesi davasının açılabilmesi için bazı şartların mevcut olması gerekir.

1.Ortaklık ilişkisinin varlığı: İlk olarak, mevcut bir ortaklığın varlığının tespit edilmesi gerekir. Bu ortaklık, ya elbirliği mülkiyetiyle ya da paylı mülkiyetle var olabilir. Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyetiyle var olan bir ortaklık durumu, ortaklığın giderilmesi davasını kimin açabileceği sorusunda detaylı bir şekilde ele alınmıştır.

2.Anlaşmazlık ve Uyuşmazlığın varlığı: Davanın adından da anlaşılabileceği gibi, ortaklar arasında ortaklık ilişkisini sürdüremeyecek kadar ciddi bir anlaşmazlık bulunmalıdır. Bu anlaşmazlığın temelinde, ortakların kendi paylarını serbestçe kullanamamaları ve bu konuda bir fikir birliği sağlayamamaları yatar.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINI KİMLER AÇABİLİR

Ortaklığın giderilmesi davası, diğer adıyla İzale-i şuyu davası, taşınır veya taşınmaz malda mülkiyet hakkına sahip olan herkes tarafından açılabilir. Bu mülkiyet iki şekilde gerçekleşebilir: paylı mülkiyet ve elbirliği ile mülkiyet.

1.Paylı mülkiyet

  1. Genel kurallar
    Madde 688-
    Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddî olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Başka türlü belirlenmedikçe, paylar eşit sayılır.
    Paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahip olur. Pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir.

Paylı mülkiyet, bir taşınır veya taşınmaz mal üzerinde birçok kişinin aynı anda mülkiyet hakkına sahip olması anlamına gelir. Taşınır veya taşınmaz malın mülkiyeti paydaşlar (ortaklar) arasında paylaştırılmıştır. Paydaşlar arasında tasarruf etme üzerine bir ortaklık kurulmuştur.

2. Elbirliği mülkiyeti

  1. Kaynakları ve niteliği
    Madde 701-
    Kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı, ortaklığa giren malların tamamına yaygındır.

Elbirliği ile mülkiyet, kanunun sınırlı sayıda tanıdığı bir ortaklık türüdür. Bir taşınır veya taşınmaz malın paydaşları, malın belirli bir kısmının tam mülkiyetine sahip olurlar.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ TARAFLARI

Her davada olduğu gibi ortaklığın giderilmesi davasında da davacı ve davalı tarafları mevcuttur.

1.Davacı: Paylı veya elbirliği mülkiyetle kurulmuş bir ortaklıkta, taşınır veya taşınmaz mal üzerinde pay hakkı olan ve ortaklığın giderilmesini talep eden herhangi bir paydaş davacı sıfatıyla bu davayı açabilir. Birden fazla paydaş da birleşerek dava açabilir.

2.Davalı: Davacılar dışındaki paylı ve elbirliği mülkiyetinin diğer tüm paydaşları davalı sıfatıyla taraf olurlar.

Tüm paydaşların taraf sıfatıyla davalı veya davacı olarak bulunmaları gerekmektedir. Mahkemenin vereceği ortalığın giderilmesi kararı her paydaşı etkileyeceğinden bundan haberdar olmalı ve bununla ilgili tercihleri doğrultusunda kendi savunmalarını mahkemeye sunmaları gerekir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI ZAMANAŞIMI

Ortaklığın giderilmesi yani İzale-i Şuyu davasında bir zamanaşımı süresi bulunmamaktadır. Bu durumda paydaşlar, istedikleri zaman diliminde ortaklığın giderilmesi için dava açabilirler. Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi davasının açılamamasının bazı istisnai durumları mevcuttur.

Türk Medeni Kanunu Madde 704: “Ortaklardan her biri, her zaman, mahkemeden ortaklığın giderilmesini isteyebilir.”

İstisnai Durumlar:

1.Paylaşma İstemenin Sınırlandırılması:

Türk Medeni Kanunu Madde 705: “Paydaşlar, paylaşma isteğini on yıllık bir süre için sınırlayabilirler. Bu sınırlama, resmi şekle bağlı değildir.”

Aileden miras kalan bir taşınır veya taşınmaz malın üzerindeki ortaklığın giderilmemesi için paydaşlar, yazılı bir sözleşme ile paylaşma isteme hakkını 10 yıllık bir süreyle sınırlandırabilirler. Sürenin dolmasıyla birlikte, herhangi bir paydaş izale-i şuyu davası açarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir.

2.Paylaşmaya Uygun Zamanın Olmaması: Taşınır veya taşınmaz malın paylaşımına uygun olmamasının temelinde, malın paylaşılmasının hak ve dürüstlük kurallarına aykırı bir şekilde bir veya birden fazla paydaşa zarar verecek olması yatmaktadır. Ortaklığın giderilmesiyle ortaya çıkacak hakkaniyete aykırı sonuçlar, örneğin bir tarlanın ekimi sırasında paylaşma isteyen ortakların durumunda olduğu gibi, tarlanın ürün vermesini engelleyebilir. Bu gibi durumlarda, hakimin paydaşların menfaatlerini ve hakkaniyet ilkelerini gözeterek paylaşma için uygun bir zaman belirlemesi veya paylaşma şeklini belirlemesi gerekir.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI ARABULUCULUK BAŞVURUSU

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile ortaklığın giderilmesi davaları için zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu düzenlemeye göre, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak, yasal bir zorunluluktur. Arabulucuya başvurmadan açılan ortaklığın giderilmesi davası, davanın esasına girilmeden usulden reddolunur.

GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME

İzale-i Şuyu davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkemenin belirlenmesinde ise ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturan malın taşınır veya taşınmaz olmasına yönelik bir ayrım söz konusudur.

Davanın konusu, taşınır bir mal üzerindeki paydaşlar arasındaki anlaşmazlığa yönelik ise yetkili mahkeme davalının ikametgahının bulunduğu yer mahkemesidir. Bu durum, HMK 6. maddesindeki genel yetki kuralına dayanmaktadır. Aynı zamanda yetkili mahkeme malın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu durum, HMK 10. Maddesindeki yetki kuralına dayanmaktadır.

Dava konusu, taşınmaz bir mal üzerindeki paydaşlar arasındaki uyuşmazlığa yönelik ise yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu durum, HMK 12. Maddesindeki kesin yetki kuralına dayanmaktadır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASININ SONUÇLARI

İzale-i Şuyu davasının sonucu, davanın nasıl açıldığına göre farklılık gösterir. Ortaklar malın aralarında paylaşılmasını talep etmişlerse Aynen Taksim kararı verilir ve taksim işlemi bilirkişi raporuna göre gerçekleşir. Mahkeme, Satış Kararı vermişse, satış işlemleri usulüne uygun olarak icra dairesi tarafından yürütülür. Mahkeme, Bedel Tespitine karar vermiş ise, paydaşlardan biri diğer paydaşlara mahkemenin belirlediği bedeli öder. Son olarak, mahkeme Davayı Reddedebilir ve ortaklık devam eder.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ MAHKEME TARAFINDAN NE ŞEKİLDE GERÇEKLEŞTİRİLEBİLİR?

Ortaklığın Giderilmesi Davası’nda, mahkemenin paydaşlar arasındaki uyuşmazlığı çözümlendirebilmesi için maliki oldukları malın kullanımını veya o maldan elde edilecek geliri ortaklara hisseleri oranında paylaştırması gerekir. Bu amaçla iki temel yöntem kullanılmaktadır:

  1. Aynen Taksim:

Malın, paydaşlar arasındaki hisseleri oranında bölüştürülmesiyle ortaklığın sona ermesi durumudur. Bunun uygulanabilmesi için malın bölünebilir olması gerekir.

  1. Satış:

Malın, aynen taksiminin mevcut olmadığı durumlarda, mahkeme tarafından malın satışına karar verilir. Satış sonrasında elde edilen gelir, paydaşlar arasında hisseleri oranında paylaştırılır.

İZALE-İ ŞUYU SATIŞ PROSEDÜRÜ

Ortaklığın giderilmesi davasında, uyuşmazlığın çözümü için mahkeme aynen taksimin mümkün olmadığı durumda, malın satışına karar verir ve bunun için ilgili prosedürü uygular:

  1. Satış Kararı
  2. Satış İlanı
  3. Artırma
  4. Satış Bedelinin Ödenmesi

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NE KADAR SÜRER?

İzale-i Şuyu davasının süresi, davaya konu edilen malın türüne, ortak sayısına ve mahkemenin o dönemki iş yüküne göre değişiklik gösterir.

Taşınır mallar için öngörülen süre: 6 ay ile 1 yıl arasındadır.

Taşınmaz mallar için öngörülen süre: 1 yıl ile 2 yıl arasındadır.

 ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI 2024 YILI HARÇ VE MASRAFLARI

Ortaklığın giderilmesi davasındaki harç ve masraflar, davaya konu olan taşınmazın değerine ve paydaş sayısına göre farklılık gösterir. Harç, devlete ödenen ücrettir, masraf ise işlemin yürütülmesi için gerekli olan ücretlerdir. Harçlar peşin olarak ödenir. Masraflar ise işleme göre paylaştırılır. 2024 yılı için asgari dava açılış masrafı 2.500 TL – 3.000 TL arasında değişmektedir. Taraf sayısına göre dava açılış masrafı artacaktır. Dava ve satış aşamasında ayrıca keşif ve bilirkişi ücretleri de yatırılacaktır.

ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI 2024 YILI İSTANBUL BAROSU AVUKATLIK ÜCRETLERİ

İzale-i Şuyu davasında avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nde belirtilen ücretten az olmamak üzere dava konusu malın değeri ve türüne, davalıların sayısına ve avukatın mesleki tecrübesine göre değişkenlik göstermektedir.

 İstanbul Barosu En Az Asgari Ücret Tarifesi:

İzale-i Şuyu (Ortaklığın giderilmesi) davası 54.600,00 TL ’den az olmamak üzere dava konusu malın/ malların muhammen bedelinin vekil edenin payına düşen miktarının %15’i

HÜRRİYET HUKUK BÜROSU GAYRIMENKUL AVUKATI HİZMETLERİMİZ

Hürriyet Hukuk Bürosu Gayrimenkul Avukatı uzman kadromuz ile müvekkillerimize, izale-i şüyu davasının arabuluculuk aşamasından, satış aşamasına kadar tüm süreçlerini müvekkillerimizin menfaati doğrultusunda en hızlı şekilde sonuçlandırmak üzere hizmet vermekteyiz.

SIKÇA SORULAN SORULAR

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Ne Kadar Masraf Gider?

İzale-i Şuyu davasının masraflarının önceden belirlenmesi mümkün değildir.

  1. Mahkeme Harçları:

Dava açılış harcı

Nispi harç (davaya konu malın değerine göre belirlenir)

Karar ilam harcı (dava sonucunda satış gerçekleşirse)

  1. Bilirkişi Ücreti:

Malın değerinin belirlenmesi için bilirkişi incelemesi yapılması halinde

  1. Avukatlık Ücreti:

Davacı veya davalılar tarafından avukat tutulması halinde

  1. Tebligat Masrafları:

Davayla ilgili tüm tebligatların masrafları

  1. İlan Masrafları:

Malın satışının ilan edilmesi halinde

  1. Tapu İşlemleri:

Satış sonucunda tapu devri için gerekli harçlar

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Kural olarak, İzale-i Şuyu davasında satış, açık artırma yoluyla yapılmaktadır. Mahkeme ilk olarak satış kararı verir, bu karar doğrultusunda satışın ilanı yapılır ve daha sonra açık artırma yoluyla satılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kaç Yıl Sürer?

İzale-i Şuyu davasının süresi, davaya konu edilen malın türüne, ortak sayısına ve mahkemenin o dönemki iş yüküne göre değişiklik gösterir.

Taşınır mallar için öngörülen süre: 6 ay ile 1 yıl arasındadır.

Taşınmaz mallar için öngörülen süre: 1 yıl ile 2 yıl arasındadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Avukat Yüzde Kaç Alır?

Ortaklığın giderilmesi davasında avukatlık ücreti, İstanbul Barosu Tavsiye Niteliğinde Ücret Tarifesine göre 2024 yılı için 54.600 TL’den az olmamak üzere dava konusu malın/malların muhammen bedelinin vekil edenin payına düşen miktarının %15’i olarak belirlenmiştir. Her davanın durumuna göre avukatlık ücreti farklılık gösterebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Para Nereye Yatar?

İzale-i Şuyu davasında satış suretiyle giderilme kararı verilmesi halinde, satış bedelinin yatırılacağı yer satış yöntemine göre değişir:

  1. Açık Artırma Yoluyla Satış:

Bu yöntemde satış, icra dairesi tarafından gerçekleştirilir.

Satış bedeli, ihalenin yapıldığı icra dairesine yatırılır.

  1. Paydaşlar Arasında Satış:

Bu yöntemde paydaşlar, taşınmazı kendi aralarında bir bedel üzerinden satmayı kabul ederler.

Satış bedeli, mahkeme veznesine yatırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Olmazsa Ne Olur?

İzale-i Şuyu davasında satış gerçekleşmezse bunun farklı sonuçları olabilir.

  1. Aynen Taksim:

Paydaşlardan biri veya tamamı aynen taksim talep etmişse ve mal buna uygunsa mahkeme buna karar verebilir.

  1. Dava Terditli Duruma gelir:

Paydaşlar aralarında aynen taksim konusunda anlaşamamışlarsa ve mal aynen taksim için uygun değilse dava terditli duruma gelir. Bu durumda satış işleminin tekrarlanması istenebilir.

  1. Davanın Reddi: Paydaşlar aynen taksim veya satışı talep etmezlerse dava reddedilir.

Ortaklığın Giderilmesi Kararından Sonra Ne Yapılır?

Otaklığın giderilmesi kararından sonra yapılacak işlemler, giderilme yöntemine göre değişiklik gösterir.

  1. Satış Yoluyla Giderilme:

Mahkeme, İzale-i Şuyu kararının satış yoluyla giderilmesi kararını verir ise, satış memuru görevlendirir. Satış memuru, taşınır veya taşınmaz malın değerinin belirlenmesinde bilir kişiye başvurur. Mal açık arttırma yoluyla veya paydaşlar arasında ihale ile satılır. Satılan malın satış değeri, ortaklar arasında payları esas alınarak paylaştırılır.

  1. Aynen Taksim:

Aynen bölünmesi mümkün olmayan malların, satış yolu ile satılıp paydaşlara payları oranında paylaştırılmasıdır.

  1. Bir paydaşın malın diğer paylarını satın alması:

Bu durumda ortaklardan biri paydaş olduğu malın diğer paylarını satın alır ve satım sonucunda diğer ortaklara payları oranında ödeme yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Takip Edilmezse Düşer Mi?

Özel hukukta, davacı davayı takip etmezse dava düşer. Ancak, İzale-i Şuyu davasında istisnai bir durum söz konusudur. Davacı davadan feragat etse veya davayı takip etmese bile, davalılardan biri davayı takip etmeye devam ediyorsa dava düşmez ve devam eder.

İzale-İ Şuyu Açık Artırma Nasıl Yapılır?

Mahkemenin taşınmaz için satış kararı vermesi sonucunda açık arttırma yapılır. Açık arttırma, mahkemenin uygun gördüğü saat, tarih ve yerde yapılır.

İzale-i şuyu davalarında açık artırma, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre:

Madde 699:

(1) Paylı malın bölünmesi mümkün değilse, mahkeme tarafından satışına karar verilir.

(2) Satış, açık artırma ile yapılır.

(3) Paydaşların tamamının rızasıyla açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılabilir.

(4) Satış, İcra ve İflas Kanunu’nun haciz yoluyla satışa ilişkin hükümlerine göre yapılır.

  1. Satış İlanı:

Mahkeme, satış ilanı hazırlar ve ilanı resmi gazetede ve taşınmazın bulunduğu yerin tapu sicilindeki ilan panosunda yayınlar. İlanda, taşınmazın cinsi, durumu, değeri, satış tarihi ve saati gibi bilgiler yer alır.

  1. Geçici Teminat:

Açık artırmaya katılmak isteyenler, geçici teminat yatırmak zorundadır. Geçici teminat, satış bedelinin %10’u olarak belirlenir.

  1. Açık Artırma:

Açık artırma, e-satış yöntemiyle yapılmaktadır. Artırma, taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen değerinden başlar. En yüksek bedeli teklif eden kişi, taşınmazın sahibi olur.

  1. Satış Bedelinin Ödenmesi:

Satış bedelinin, satış tarihinden itibaren 15 gün içinde ödenmesi gerekir. Bedel ödenmezse, geçici teminat yakılır ve taşınmaz yeniden satışa çıkarılır.

  1. Tapu Devri:

Satış bedeli ödendikten sonra, tapu, alıcı adına devredilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasına Cevap Verilmezse Ne Olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında davacı, dava dilekçesini sunarak davayı açar. Davalı tarafın, dilekçenin tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde cevap dilekçesi sunması gerekir. Davaya cevap verilmemesi halinde davacı tarafın dava dilekçesinde belirttiği hususların davalı tarafından inkar edilmiş sayılacağı unutulmamalıdır.

İzale-İ Şuyu Davasında Açık Artırmaya Kimler Katılabilir?

İzale-i şuyu davasında mahkeme, malın satılmasına karar verdikten sonra satış işlemi açık artırma usulüyle gerçekleşir. Tüm paydaşların rızası olması halinde açık artırma sadece paydaşlar arasında yapılır. Tüm paydaşların rızası yok ise, açık artırmaya üçüncü kişiler ve alacak hakkı olan kişiler de katılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Engellenir?

Paydaşlardan birinin aynen paylaşma isteminde bulunması satışı engeller. Bu durumda, talepte bulunan paydaş, diğer paydaşların paylarını satın alır.

İzale-İ Şuyu Davasında Satış Sonrası Para Paylaşımı NASIL OLUR?

İzale-i Şuyu davasında satış sonrasında elde edilen paranın paylaşımı, paydaşların payları oranında yapılır.

  1. Yargılama Masrafları:

Yargılama masrafları, bilirkişi ücreti ve masraflar satış bedelinden düşülür.

  1. Alacaklıların Hakları:

İpotek ve haciz gibi alacak hakları varsa, önce bu alacaklar ödenir.

  1. Kalan Bedelin Paylaştırılması:

Kalan bedel, ortaklar arasında payları oranınca paylaştırılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Alıcı Çıkmazsa Ne olur?

Ortaklığın giderilmesi davasında alıcı çıkmaz ve satılması gereken mal satılmaz ise, satış geri bırakılır. Mahkeme, tekrardan ihalenin yapılması için gün, saat ve yeri belirler. Eğer ikinci ihalede de mal satılamazsa, satış düşer.

Ortaklığın giderilmesi davası duruşmalı mı?

Ortaklığın giderilmesi davası basit yargılama usulüne tabii ise de taraf teşkili, ortaklığa konu malın incelenmesi gibi durumlar nedeniyle duruşmalı olarak yargılama yapılmaktadır.

 Stj.Av. Açina Nur AÇIKKAYA

İlgili Makaleler

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu