Hisseli tapuda şufa hakkı nedir, önalım davası nasıl açılır? Şufa hakkı süresi, fiili taksim savunması ve güncel Yargıtay kararlarıyla şufa davasından kurtulma yolları hakkında kapsamlı bilgilendirici rehber.
Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkı sıkı sıkıya korunmuş olsa da, paylı mülkiyet söz konusu olduğunda kanun koyucu mevcut ortaklığı korumak amacıyla bazı kısıtlamalar öngörmüştür. Bu kısıtlamaların en önemlisi, eski Medeni Kanun’daki ifadesiyle “şufa hakkı” olarak da bilinen önalım hakkıdır. Önalım hakkı, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin kendi payını tamamen veya kısmen bir üçüncü kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma yetkisi tanıyan yenilik doğuran bir haktır. Bu hakkın temel amacı, paydaşlar arasındaki mevcut uyumu korumak, ortaklığa yabancı bir üçüncü kişinin girmesini engellemek ve mümkünse payları tek bir elde toplayarak paylı mülkiyet ilişkisini sona erdirmektir.
ÖNALIM (ŞUFA) HAKKI NEDİR?
Önalım hakkı, kanundan doğabileceği gibi taraflar arasında yapılan bir sözleşmeden de kaynaklanabilir. Kanundan doğan hakka “yasal önalım hakkı”, sözleşmeden doğan hakka ise “sözleşmeden doğan önalım hakkı” denir. Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisinin kurulduğu an kendiliğinden doğar ancak bu hakkın kullanılabilir hale gelmesi için payın bir üçüncü kişiye satılması şarttır. Diğer bir ifadeyle, ortada bir satış işlemi veya ekonomik olarak satışa eşdeğer bir işlem yoksa önalım hakkı kullanılamaz.
Türk Medeni Kanunu‘nun (TMK) 732. maddesi uyarınca bu hak, taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan bir kısıtlamasıdır. Hak sahibi olan paydaşlar, ancak mahkeme aracılığıyla açacakları bir önalım davası ile bu hakkı kullanabilirler. Eski Medeni Kanun döneminde bir irade beyanı ile kullanılabilen bu hak, yeni mevzuatla birlikte ancak dava yoluyla hayata geçirilebilmektedir.
YASAL ÖNALIM HAKKININ KULLANILMA ŞARTLARI
Bir taşınmaz üzerinde yasal önalım hakkının ileri sürülebilmesi için belirli yasal koşulların bir arada bulunması gerekir. Bu şartların eksikliği durumunda açılan şufa davası mahkeme tarafından reddedilecektir.
1. PAYLI MÜLKİYET İLİŞKİSİNİN VARLIĞI
Önalım hakkı ancak paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda (arsa, daire, tarla vb.) söz konusu olabilir. Elbirliği mülkiyetinde, kat mülkiyetinde veya kat irtifakı tesis edilmiş bağımsız bölümlerde kural olarak önalım hakkı kullanılamaz. Örneğin, bir apartmanda kat mülkiyeti kuruluysa, komşunuz dairesini sattığında sizin şufa hakkınız doğmaz.
2. PAYIN ÜÇÜNCÜ BİR KİŞİYE SATILMIŞ OLMASI
Hakkın tetiklenmesi için paydaşlardan birinin payını, ortaklık dışındaki “yabancı” bir üçüncü kişiye satması gerekir. Eğer bir paydaş kendi payını diğer bir paydaşa satarsa, bu durumda diğer ortakların önalım hakkı doğmaz. Kanun koyucu, paydaşlar arası satışı teşvik ederek paydaş sayısının azalmasını amaçlar. Ayrıca satış dışındaki devirler, örneğin bağışlama (hibe), trampa (takas) veya miras yoluyla intikal gibi durumlarda da önalım hakkı kullanılamaz.
3. ÖNALIM DAVASININ AÇILMASI
Önalım hakkı, tapuda kendiliğinden işleyen bir süreç değildir. Hak sahibi paydaşın, yasal süreler içerisinde yetkili mahkemeye başvurarak tapu iptal ve tescil davası açması zorunludur. Mahkeme kararı kesinleşmeden mülkiyetin davacıya geçmesi mümkün değildir.
4. FİİLİ TAKSİMİN BULUNMAMASI
Yargıtay içtihatları ile şekillenen en önemli engellerden biri “fiili taksim” olgusudur. Paydaşlar taşınmazın hangi bölümünü kimin kullanacağını kendi aralarında belirlemiş ve herkes uzun süredir kendine düşen yeri kullanıyorsa, bir paydaşın yerini satması halinde diğerinin önalım hakkını kullanması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu durumda açılan davalar reddedilir.
ÖNALIM DAVASI HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?
Önalım hakkı davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Eğer taşınmaz örneğin Ankara’da ise, davanın mutlaka Ankara Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerekir. Görev ve yetki kuralları kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece resen (kendiliğinden) dikkate alınır.
ÖNALIM HAKKI SÜRESİ VE HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRELER
Önalım hakkının kullanılması çok sıkı sürelere bağlanmıştır. Bu süreler geçtikten sonra dava açma hakkı tamamen ortadan kalkar.
- Üç Aylık Süre: Payın satışı gerçekleştikten sonra, alıcı veya satıcının bu durumu diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmesi gerekir. Noter tebligatının paydaşa ulaştığı tarihten itibaren 3 ay içinde davanın açılması şarttır.
- İki Yıllık Süre: Eğer satış işlemi noter kanalıyla bildirilmemişse, satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle önalım hakkı düşer. Bu süre her halükarda geçerli olan mutlak süredir.
Kritik Not: 24.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK 733. maddesinde değişiklik yapılarak, noter bildirimi yapılmayan hallerdeki 2 yıllık süre 1 yıla indirilmiştir. Ancak bu değişiklik, yürürlük tarihinden önce yapılan satışları kapsamamaktadır.
ÖNALIM BEDELİ NASIL HESAPLANIR VE DEPO EDİLİR?
Önalım davasında davacı, payı satın alan üçüncü kişinin ödediği şartlarla payı devralır. Önalım bedeli, kural olarak tapudaki satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen tapu harç ve masraflarının toplamından oluşur. Davacı, mahkeme tarafından belirlenen bu bedeli, hakimin verdiği kesin süre içerisinde mahkeme veznesine nakden yatırmak (depo etmek) zorundadır.
Yeni yasal düzenlemeler (7571 sayılı Kanun) kapsamında, dava konusu payın rayiç bedelinin hakim tarafından belirleneceği ve bu bedelin nemalandırılmak üzere depo edileceği öngörülmüştür. Bedelin depo edilmemesi, davanın esastan reddine yol açar.
TAPUDA BEDELİN DÜŞÜK VEYA YÜKSEK GÖSTERİLMESİ (MUVAZAA)
Uygulamada taraflar bazen daha az tapu harcı ödemek için satış bedelini düşük göstermekte (bedelde muvazaa), bazen de önalım hakkının kullanılmasını engellemek için bedeli fahiş miktarlarda yüksek göstermektedirler.
- Bedelin Düşük Gösterilmesi: Alıcı, tapuda düşük gösterdiği bedelin aslında daha yüksek olduğunu paydaşa karşı ileri süremez. Yargıtay’a göre, hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemez ve dürüstlük kuralına aykırı davranamaz. Bu durumda davacı, tapuda yazan düşük bedel üzerinden payı alma hakkına sahip olur. Ancak alıcı, dava açılmadan önce vergi dairesine başvurup harcı tamamlayarak bedeli düzeltmişse, önalım hakkı bu düzeltilmiş bedel üzerinden kullanılır.
- Bedelin Yüksek Gösterilmesi: Paydaş, önalım hakkını kullanmasını engellemek için bedelin kasten yüksek gösterildiğini iddia edebilir. Bu durumda paydaş, gerçek satış bedelini tanık, bilirkişi veya her türlü delille ispatlayabilir. Sadece keşif sonucu belirlenen değerin tapu bedelinden düşük olması muvazaanın ispatı için tek başına yeterli değildir; ek delillerle desteklenmelidir.
ÖNALIM DAVASINDA FİİLİ TAKSİM SAVUNMASI
Önalım davasından kurtulmanın en etkili yolu fiili taksim savunmasıdır. Eğer paydaşlar taşınmazı kendi aralarında bölüşmüşlerse, artık birbirlerine karşı önalım hakkı ileri süremezler.
Fiili Taksimin Şartları:
- Taşınmazın paydaşlarca fiziksel bölümlere ayrılmış olması gerekir.
- Her bir paydaşın kendine özgülenen bölümü münhasıran (tek başına) kullanıyor olması lazımdır.
- Davacının da taşınmazda kullandığı ayrı bir bölümün bulunması ispat yükü açısından kritiktir.
Yargıtay, taşınmazda çok sayıda paydaş olsa bile, sadece satan paydaş ile önalım hakkını kullanan paydaş arasında bir kullanım ayrımı varsa bunu fiili taksim olarak kabul edebilmektedir. Fiili taksim iddiası, davanın her aşamasında (istinaf ve temyiz dahil) ileri sürülebilir ve hakim tarafından resen incelenmelidir.
Ayrıca payın, satış dışında bir yolla(bağış, trampa vs.) devredilmesi durumunda da önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.
SÖZLEŞMEDEN DOĞAN ÖNALIM HAKKI
Kanundan doğan hakkın aksine, bir sözleşme ile de bir kişiye önalım hakkı tanınabilir. Bu sözleşmenin “adi yazılı” şekilde yapılması yeterlidir ancak üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı şerh edildiği tarihten itibaren en fazla 10 yıl süreyle hüküm doğurur. Bu süre geçtikten sonra şerhin etkisi kendiliğinden düşer.
ÖNALIM HAKKININ KULLANILAMAYACAĞI ÖZEL DURUMLAR
Bazı hallerde satış gerçekleşmiş olsa bile şufa hakkı doğmaz veya kullanılamaz:
- Paydaşlar Arası Satış: Bir ortağın payını diğer ortağa satması.
- Bağışlama (Hibe): Payın karşılıksız olarak birine devredilmesi.
- Trampa (Takas): Payın para karşılığı değil, başka bir mal karşılığı değiştirilmesi.
- Cebri İcra Yoluyla Satış: İcra dairesi kanalıyla yapılan satışlar.
- Akrabaya Satış (Miras Amacıyla): Paydaşın payını çocuğu, eşi veya yakın bir akrabasına miras hukuku mülahazalarıyla veya hibe amacıyla devretmesi. Yargıtay 1957 tarihli içtihadı birleştirme kararı ile bu durumda önalım hakkının işlemeyeceğini kabul etmiştir.
- Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Müteahhide yapılan pay devirleri gerçek bir satış sayılmaz.
- Sınırdaş Arazi Önalım Hakkı: 2014-2020 yılları arasında uygulanan komşu tarım arazisi sahiplerinin önalım hakkı 2020 yılında yürürlükten kaldırılmıştır.
ÖNALIM DAVASINDA İHTİYATİ TEDBİR KARARI
Şufa davası sürerken, davalı alıcının payı bir başkasına satarak davayı konusuz bırakma riski vardır. Bunu engellemek için davacı, davanın başında mahkemeden ihtiyati tedbir talep edebilir. Mahkemece konulan tedbir şerhi ile payın dava sonuna kadar üçüncü kişilere devri engellenir. Bu talep sırasında davacının bir miktar teminat yatırması gerekebilir.
ÖNALIM DAVASI SONUCUNDA NE OLUR?
Dava davacı lehine sonuçlanır ve karar kesinleşirse, söz konusu payın mülkiyeti mahkeme kararıyla kendiliğinden davacıya geçer. Davacı, bu ilam ile tapu müdürlüğüne giderek kendi adına tescil işlemini yaptırır. Eğer davacı depo edilen satış bedelini yatırmamışsa dava reddedilir ve mülkiyet intikal etmez.
SIKÇA SORULAN SORULAR
HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKI KALKTI MI?
Hayır, yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’nda halen yürürlüktedir ve kaldırılmamıştır. Sadece tarım arazilerindeki “sınırdaş (komşu)” arazi maliklerine tanınan özel önalım hakkı 2020 yılında kaldırılmıştır. Normal paylı mülkiyette paydaşların birbirine karşı şufa hakkı devam etmektedir.
HİSSEDARLAR ARASI SATIŞTA ŞUFA HAKKI VAR MI?
Hayır, bir hissedar payını diğer bir hissedara satarsa üçüncü bir hissedar önalım hakkını kullanamaz. Şufa hakkı sadece dışarıdan bir yabancıya satış yapıldığında devreye girer.
ÖNALIM HAKKI SÜRESİ NE KADARDIR?
Satışın noterden bildirilmesi halinde 3 ay, bildirilmemesi halinde ise satış tarihinden itibaren 2 yıldır. Aralık 2025’ten sonra yapılan satışlarda bu 2 yıllık süre, yeni yasayla 1 yıla inmiştir.
ŞUFA DAVASINDAN NASIL KURTULURUM?
Davanın reddedilmesi için en yaygın yollar; fiili taksimin ispatı, işlemin aslında bağış veya takas olduğunun kanıtlanması, hak düşürücü sürelerin geçtiğinin ispatı veya davacının önalım hakkından daha önce feragat etmiş olmasıdır.
BELEDİYE RAYİÇ BEDELİ Mİ TAPU BEDELİ Mİ ESAS ALINIR?
Kural olarak tapudaki satış bedeli esas alınır. Ancak bedelde muvazaa (hileli bedel) iddiası varsa gerçek satış bedeli veya yeni kanun uyarınca hakimin belirleyeceği rayiç bedel dikkate alınabilir.
BAĞIŞLAMADA ŞUFA HAKKI KULLANILABİLİR Mİ?
Hayır, bağışlama (hibe) durumunda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak bağış gibi gösterilen işlemin aslında gizli bir satış olduğu ispat edilirse şufa hakkı doğabilir.
MİRAS YOLUYLA GEÇEN PAYLARDA ÖNALIM HAKKI OLUR MU?
Hayır, miras yoluyla payın el değiştirmesi bir satış işlemi değildir; bu nedenle diğer paydaşlar önalım hakkını kullanamazlar.
TAPUSUZ TAŞINMAZLARDA ŞUFA HAKKI VAR MIDIR?
Hayır, önalım hakkı sadece tapuya kayıtlı taşınmazlarda söz konusudur. Tapusuz yerlerde zilyetliğin devri yapıldığından bu hak kullanılamaz.
KİRACILAR ŞUFA HAKKINI KULLANABİLİR Mİ?
Kural olarak kiracıların yasal şufa hakkı yoktur. Ancak malik ile kiracı arasında bir önalım sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme tapuya şerh edilmişse, kiracı “sözleşmeden doğan önalım hakkını” kullanabilir.
ŞUFA BEDELİ NE ZAMAN ÖDENMELİDİR?
Dava açıldıktan sonra, mahkemenin ön inceleme aşamasında veya tahkikat sürecinde vereceği kesin süre içerisinde önalım bedelinin belirlenen banka hesabına veya vezneye yatırılması gerekir.
BİRDEN FAZLA PAYDAŞ DAVA AÇARSA NE OLUR?
Eğer birden fazla paydaş önalım hakkını kullanmak isterse, satılan pay bu paydaşlar arasında (kendi pay oranlarına bakılmaksızın) eşit olarak paylaştırılır.
ŞUFA DAVASINDA ARABULUCULUK ZORUNLU MU?
Önalım hakkı davalarında arabuluculuk süreci zorunlu tutulmamıştır; taraflar isteğe bağlı olarak başvurabilirler.
