İntifa hakkı nedir, ne anlama gelir, nasıl kurulur ve sona erer? Tapuda intifa hakkı tesisi, çıplak mülkiyet satışı ve Yargıtay kararları ışığında tüm merak edilenler bu kapsamlı rehberde.
İNTİFA HAKKI NEDİR? HUKUKİ TANIMI VE KAPSAMI
İntifa hakkı, sahibine konusu olan taşınır, taşınmaz, hak veya malvarlığı üzerinde tam yararlanma ve hakimiyet yetkisi tanıyan bir irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca düzenlenen bu hak, mülkiyet hakkından sonra sahibine en geniş yetkileri veren sınırlı ayni hak olarak kabul edilir. İntifa hakkı kurulduktan sonra hak sahibi, söz konusu malı dilediği gibi kullanabilir, ürünlerinden (meyvelerinden) faydalanabilir ve malı yönetebilir. Bu yetkilerin kapsamı o kadar geniştir ki; mülkiyet hakkı sahibi olan kişinin elinde sadece “tasarruf etme” yetkisi kalır ve bu duruma hukuk dilinde “çıplak mülkiyet” veya “kuru mülkiyet” adı verilir.
İntifa hakkı kişiye bağlı bir irtifak hakkı olması sebebiyle en temel iki özelliğiyle öne çıkar: Başkasına devredilemez ve miras yoluyla mirasçılara intikal edemez. Hak sahibi öldüğünde veya tüzel kişilik sona erdiğinde bu hak kendiliğinden ortadan kalkar. Ancak kanun koyucu, hakkın kendisinin devredilememesine rağmen, “hakkın kullanımının” başkasına devredilmesine imkan tanımıştır. Taraflar arasında aksine bir sözleşme yoksa, intifa hakkı sahibi taşınmazı bir başkasına kiraya verebilir veya kullanım ödüncü sözleşmesiyle başkasına bırakabilir.
İNTİFA HAKKI NASIL KURULUR? TAPU VE TESCİL SÜRECİ
İntifa hakkının kurulması, hakkın konusuna göre farklı usullere tabidir. Taşınmazlarda intifa hakkı tesisi için temel kural tapu kütüğüne yapılacak tescildir. Bu tescilin yapılabilmesi için öncelikle geçerli bir kazanma sebebinin (sözleşme, miras, kanun veya mahkeme kararı) bulunması gerekir.
- Sözleşme Yoluyla Kurulum: Malik ile hak sahibi adayının tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlemesi gerekir. Bu sözleşme bedelli (ivazlı) veya bedelsiz (ivazsız) olabilir. Bedelsiz intifa hakkı genellikle aile içi işlemlerde, mülkiyetin devredilip kullanımın elde tutulması amacıyla tercih edilir.
- Mahkeme Kararı ile Kurulum: Eğer geçerli bir intifa sözleşmesi olmasına rağmen malik tescilden kaçınırsa, hak sahibi adayı “tescile zorlama davası” açabilir. Mahkemenin vereceği karar yenilik doğuran bir hüküm olup, bu kararın kesinleşmesiyle hak kurulmuş sayılır.
- Miras Yoluyla Kurulum: Mirasbırakan, ölüme bağlı bir tasarrufla (vasiyetname) terekesindeki bir malın mülkiyetini birine, intifa hakkını ise diğer bir kişiye bırakabilir.
- Kanuni İntifa Hakkı: Bazı durumlarda hak doğrudan kanundan doğar. Örneğin, sağ kalan eşin aile konutu üzerinde intifa hakkı talep etme yetkisi kanundan kaynaklanan özel bir düzenlemedir.
Taşınır mallarda ise intifa hakkı, malın zilyetliğinin (kullanım kontrolünün) hak sahibine devredilmesi ile kurulur. Alacaklar üzerinde ise hakkın devir sözleşmesi yapılarak kurulum gerçekleştirilir.
İNTİFA HAKKI SAHİBİNİN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERİ
İntifa hakkı sahibi, mal üzerinde “fer’i ve doğrudan zilyet” sıfatına sahip olurken; malik “asli ve dolaylı zilyet” olarak kalır. Bu hukuki ayrım, her iki tarafa da belirli sorumluluklar yükler.
HAK SAHİBİNİN YETKİLERİ VE SORUMLULUKLARI
Hak sahibi, taşınmazın doğal ürünlerinden (örneğin bahçedeki meyvelerden) ve hukuki ürünlerinden (kira gelirlerinden) yararlanma hakkına sahiptir. Ancak bu yararlanma “olağan sınırlar” içerisinde kalmalıdır. Taşınmazın özüne zarar veremez, ekonomik amacını değiştiremez ve taşınmazda önemli bir değişiklik yapamaz. Örneğin, spor kompleksi olarak devralınan bir yere baz istasyonu kurularak kiraya verilmesi, Yargıtay tarafından intifa hakkının kötüye kullanılması ve malikin haklarının ihlali olarak değerlendirilmiştir.
Hak sahibinin en önemli yükümlülüklerinden biri malın korunması ve olağan bakımıdır. Taşınmazın vergileri, sigorta primleri ve yönetim giderleri intifa süresince hak sahibi tarafından karşılanmalıdır. Eğer malik bu masrafları ödemişse, hak sahibine rücu edebilir.
MALİKİN (ÇIPLAK MÜLKİYET SAHİBİNİN) HAKLARI
Malik, intifa hakkı devam etse bile taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini korur. Yani tapuda intifa hakkı olan bir evi satabilir veya bankaya rehin verebilir. Ancak yeni alıcı, taşınmazı üzerindeki intifa hakkı ile birlikte devralmış sayılır ve hak sahibinin kullanımına katlanmak zorundadır. Malik ayrıca taşınmazın hukuka aykırı kullanılıp kullanılmadığını denetleme yetkisine sahiptir.
İNTİFA HAKKININ KULLANIMININ DEVRİ VE KİRA SÖZLEŞMELERİ
En çok merak edilen konulardan biri, “İntifa hakkı sahibi evi başkasına kiraya verebilir mi?” sorusudur. Evet, TMK 806 uyarınca, sözleşmede aksine bir hüküm yoksa veya durumun gereği hak sahibinin şahsen kullanması zorunlu değilse, kullanım hakkı üçüncü kişilere devredilebilir. Bu devir genellikle bir kira sözleşmesi şeklinde tezahür eder.
Burada kritik bir hukuki sorun ortaya çıkar: İntifa hakkı sona erdiğinde kiracının durumu ne olur? Yargıtay ve hukuk doktrininde bu konuda farklı görüşler mevcuttur. Bazı eski Yargıtay kararlarına göre, intifa hakkı sona erince ona dayalı yapılan kira sözleşmesi de dayanaksız kalır ve kiracının tahliyesi gerekir. Ancak güncel ve baskın görüşe göre, kiracının korunması ilkesi gereğince Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi kıyasen uygulanmalıdır. Buna göre, intifa hakkı sona erdiğinde malik kira sözleşmesinin tarafı haline gelir ve kiracı haklı bir sebep (ihtiyaç, tahliye taahhüdü vb.) olmadıkça evden çıkarılamaz.
İNTİFA HAKKI KAÇ YILLIKTIR? SÜRE SINIRLAMALARI
İntifa hakkı daimi bir hak olamaz; mutlaka bir süreye bağlıdır veya en geç hak sahibinin ölümüyle son bulur. Süreler bakımından gerçek ve tüzel kişiler arasında ayrım yapılmıştır:
- Gerçek Kişiler İçin: İntifa hakkı en fazla kişinin ömrü boyunca sürebilir. Taraflar 20 yıl gibi belirli bir süre kararlaştırmışlarsa, bu süre dolduğunda hak biter; ancak süre dolmadan hak sahibi ölürse, hak mirasçılara geçmez ve ölüm tarihinde sona erer.
- Tüzel Kişiler İçin: Şirketler, vakıflar veya dernekler lehine kurulan intifa hakkı en fazla 100 yıl için tesis edilebilir. Eğer tüzel kişilik 100 yıl dolmadan tasfiye edilirse, hak o anda son bulur.
İNTİFA HAKKI İLE OTURMA (SÜKNA) HAKKI ARASINDAKİ FARK NEDİR?
İntifa hakkı ile oturma hakkı sıklıkla karıştırılsa da aralarında önemli farklar bulunur:
- Yararlanma Kapsamı: İntifa hakkı tam yararlanma yetkisi verirken (ekip biçme, kiraya verme, meyveleri toplama); oturma hakkı sadece bir binada veya bölümünde konut olarak “oturma” yetkisi verir.
- Kullanımın Devri: İntifa hakkı sahibi kullanım hakkını başkasına devredebilir veya kiraya verebilir. Oturma hakkı sahibi ise bu hakkı başkasına devredemez, kiraya veremez; sadece ailesi ve ev halkıyla birlikte oturabilir.
- Konu: İntifa hakkı her türlü mal ve hak üzerinde kurulabilirken; oturma hakkı sadece binalar üzerinde kurulabilir.
İNTİFA HAKKININ SONA ERME NEDENLERİ
Hukuki sürecin tamamlanması veya bazı doğa olaylarının gerçekleşmesi hakkı sona erdirir:
- Taşınmazın Yok Olması: Yangın, deprem veya sel gibi nedenlerle taşınmazın tamamen ortadan kalkması durumunda hak biter.
- Sürenin Dolması: Sözleşmede belirlenen zamanın geçmesi.
- Hak Sahibinin Ölümü: Gerçek kişilerde en yaygın sona erme sebebidir.
- Terkin: Hak sahibinin tapuda bu haktan tek taraflı vazgeçmesi.
- Mahkeme Kararı: Hakkın kötüye kullanılması veya hukuki sebebin ortadan kalkması nedeniyle hakim kararıyla son verilmesi.
- Kamulaştırma: Devletin kamu yararı gerekçesiyle taşınmaza el koyması halinde, intifa hakkı kamulaştırma bedeli üzerinde devam eder.
İNTİFA HAKKININ VERGİLENDİRİLMESİ VE TAPU HARÇLARI
İntifa hakkı tesisi ve kaldırılması işlemleri vergi kanunları (GVK, VİVK, KVK) kapsamında çeşitli yükümlülükler doğurur. Tapu harcı hesaplanırken işlemin bedelli veya bedelsiz olmasına bakılır:
- Bedelli Tesis: Ödenen bedel üzerinden binde 20 oranında harç alınır.
- Bedelsiz Tesis: Taşınmazın emlak vergisi değeri üzerinden binde 68,31 oranında harç alınır.
- Sona Erme: Hak süresinin dolması veya ölüm nedeniyle sona ermede de binde 68,31 oranında harç ödenmesi gerekebilmektedir.
Vergi idaresinin intifa hakkı tesisini bazen “gayrimenkul sermaye iradı” bazen de “değer artış kazancı” olarak nitelendirmesi doktrinde eleştiri konusu olmuştur.
ÖNEMLİ YARGITAY KARARLARI VE HUKUKİ ANLAŞMAZLIKLAR
İntifa hakkı, özellikle “önalım hakkı” (şufa) davalarında bir savunma veya saldırı aracı olarak kullanılabilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (HGK) 2023 tarihli bir kararına göre; paylı mülkiyette bir paydaşın payının çıplak mülkiyetini satıp intifa hakkını üzerinde tutması, bazen diğer paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek amacıyla yapılan “muvazaalı” (danışıklı) bir işlem olarak değerlendirilebilir. Eğer intifa hakkı tesisinin tek amacı önalım hakkını zorlaştırmaksa, mahkeme bu şerhin terkinine karar verebilir.
Diğer bir önemli husus ise alacaklıların durumudur. İcra ve İflas Kanunu (İİK) 94. maddesine göre, bir borçlunun sahip olduğu intifa hakkı -kişiye sıkı sıkıya bağlı olanlar hariç- haczedilebilir. Bu durumda haczin konusu taşınmazın mülkiyeti değil, o taşınmazdan elde edilen gelirler (örneğin kiralar) olur.
İntifa hakkı, hem mülk sahipleri hem de bu haktan yararlananlar için oldukça güçlü korumalar sağlar ancak yanlış yönetildiğinde ciddi hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Özellikle aile içi mal paylaşımlarında veya çıplak mülkiyet satışlarında sözleşme şartlarının uzman bir avukat aracılığıyla hazırlanması hayati önem taşır. Kira sözleşmelerinin intifa hakkı sona erdikten sonra devam edip etmeyeceği, vergi yükümlülüklerinin nasıl bölüştürüleceği ve muvazaa iddialarına karşı nasıl önlem alınacağı konularında profesyonel destek almanız hak kaybına uğramamanızı sağlar.
Eğer sizin de tapunuzda bir intifa hakkı şerhi varsa veya bir taşınmaz üzerinde bu hakkı tesis etmek istiyorsanız, süreçlerin doğru yürütülmesi için profesyonel hukuki yardım almanızda fayda vardır.
SIKÇA SORULAN SORULAR (SSS)
İNTİFA HAKKI NE ANLAMA GELİR?
Bir kişinin başkasına ait bir malı kullanma ve onun gelirlerinden (kira vb.) tam olarak yararlanma hakkına sahip olduğu sınırlı ayni haktır.
TAPUDA İNTİFA HAKKI NASIL KONULUR?
Malikin talebiyle Tapu Sicil Müdürlüğü’nde resmi senet düzenlenerek ve tapu kütüğünün irtifak hakları sütununa tescil edilerek konulur.
İNTİFA HAKKINI ÜZERİNDE TUTARAK SATIŞ NEDİR?
Bir kişinin taşınmazın mülkiyetini (çıplak mülkiyetini) başkasına satarken, ölünceye kadar içinde yaşama veya kirasını alma hakkını (intifa hakkını) tapuda kendi üzerinde saklı tutmasıdır.
ANLAŞMALI BOŞANMADA İNTİFA HAKKI KARARLAŞTIRILABİLİR Mİ?
Evet, eşler boşanma protokolü ile ortak konut üzerinde taraflardan biri lehine intifa veya oturma hakkı tanınmasını kararlaştırabilirler. Bu hak tapuya şerh edilmelidir.
TAPUDA İNTİFA HAKKI OLAN BİR EV NASIL SATILIR?
Çıplak mülkiyet sahibi, intifa hakkı sahibinin iznini almadan evi satabilir. Ancak evi alan kişi, içindeki intifa hakkı sahibini çıkaramaz ve onun kullanım haklarına katlanmak zorundadır.
ÇOCUĞA İNTİFA HAKKI VERİLİR Mİ?
Evet, reşit olmayan çocuklara da intifa hakkı tanınabilir. Ancak çocuk adına yapılacak bu işlemde velisinin veya vasisinin katılımı gerekir.
İNTİFA HAKKI OLAN ARSAYA EV YAPILIR MI?
Bu durum karmaşıktır. İntifa hakkı sahibi malın ekonomik amacını ve özünü değiştiremez. Ancak malik ile hak sahibi arsa üzerinde inşaat yapılması konusunda anlaşırlarsa ev yapılabilir. Evin mülkiyeti malike ait olur ama kullanımı hak sahibine geçer.
İNTİFA HAKKI MİRASÇILARA GEÇER Mİ?
Hayır, intifa hakkı hak sahibinin ölümüyle kendiliğinden sona erer ve mirasçılara intikal etmez.
NOTERDE İNTİFA HAKKI TESİS EDİLEBİLİR Mİ?
Taşınmazlar için intifa hakkı tesisi borcu içeren bir “vasiyetname” veya “satış vaadi” noterde yapılabilir. Ancak hakkın ayni olarak kurulması için tapuda tescil şarttır.
BİRDEN FAZLA KİŞİYE İNTİFA HAKKI TANINABİLİR Mİ?
Evet, bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişi lehine (örneğin karı-koca lehine birlikte) intifa hakkı kurulabilir.
İNTİFA HAKKI İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?
Hak sahibi yükümlülüklerini ağır şekilde ihlal ederse veya malikin haklarını tehlikeye atarsa, malik güvence isteyebilir veya mahkeme yoluyla zilyetliğin kendisine devrini (hakkın iptalini veya kayyım atanmasını) talep edebilir.
