Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) nedir, şartları nelerdir? Ecrimisil davası zamanaşımı, hesaplama yöntemleri, intifadan men şartı ve fuzuli işgalciyi tahliye yolları hakkında kapsamlı ve güncel hukuki rehber.
HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI (ECRİMİSİL) NEDİR?
Hukuk sistemimizde mülkiyet hakkı, sahibine mal üzerinde dilediği gibi kullanma ve tasarruf etme yetkisi verir. Ancak bazen bir taşınır veya taşınmaz mal, sahibinin rızası dışında ve hiçbir hukuki dayanağı olmayan kişilerce kullanılabilir. İşte bu noktada devreye giren ecrimisil, mülkü haklı bir sebep olmaksızın elinde tutan kötü niyetli zilyedin, mal sahibine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatıdır.
Ecrimisil, bir kira sözleşmesi değildir; tarafların karşılıklı iradeleriyle kurulmaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre bu durum bir haksız eylem (haksız fiil) olarak kabul edilir. Hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu’nun 995. maddesinden alan bu tazminat türü, malikin malını kullanamamaktan doğan zararını gidermeyi amaçlar. Halk arasında “kullanım bedeli” olarak da bilinse de, hukuki niteliği itibarıyla haksız işgal sebebiyle mülkiyet hakkına yapılan saldırının bir tazminidir.
HAKSIZ İŞGAL/ECRİMİSİL DAVASI AÇABİLMENİN TEMEL ŞARTLARI
Bir mülk sahibi olarak haksız işgal tazminatı talep edebilmeniz için yasaların ve Yargıtay içtihatlarının belirlediği dört temel şartın aynı anda gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlardan biri eksik olduğunda davanın reddedilme olasılığı oldukça yüksektir.
1. HAKSIZ BİR İŞGALİN VARLIĞI
İşgalin haksız sayılması için, malı kullanan kişinin o mal üzerinde herhangi bir mülkiyet, zilyetlik veya sınırlı ayni hakkının (örneğin intifa hakkı) bulunmaması gerekir. Ayrıca kullanımın malikin rızası dışında gerçekleşmesi şarttır. Örneğin, kira sözleşmesi sona ermesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı, sözleşme bittiği andan itibaren fuzuli şagil (haksız işgalci) konumuna düşer.
2. İŞGAL EDENİN KÖTÜNİYETLİ OLMASI
Ecrimisil talep edilebilmesi için işgali gerçekleştiren kişinin kötü niyetli olması zorunludur. Kötü niyetli zilyet, malı haksız olarak kullandığını bilen veya durumun gerektirdiği özeni gösterseydi bilebilecek olan kişidir. Türk Medeni Kanunu madde 3 uyarınca, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyi niyet iddiasında bulunamaz.
3. ZARARIN MEYDANA GELMESİ
Yargıtay’ın 1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, mal sahibinin bir zarara uğramış olması tazminat için şarttır. Bu zarar üç farklı şekilde ortaya çıkabilir,:
- Olumlu Zarar: Malın normal kullanımı dışında hor kullanılması sonucu oluşan eskime ve yıpranmalar.
- Yoksun Kalınan Fayda (Olumsuz Zarar): Malikin o mülkü kullanamadığı veya kiraya veremediği için mahrum kaldığı potansiyel gelirler.
- Malın Kullanımından Doğan Diğer Zararlar: İşgal nedeniyle malın değerinde oluşan azalmalar.
4. İLLİYET BAĞI
Meydana gelen zarar ile haksız işgal eylemi arasında doğrudan bir neden-sonuç ilişkisi (illiyet bağı) bulunmalıdır. Yani söz konusu zarar, doğrudan doğruya o haksız işgal fiilinden kaynaklanmış olmalıdır.
KİMLER ECRİMİSİL DAVASI AÇABİLİR?
Ecrimisil davası açma hakkı sadece tapu sahibine özgü bir hak değildir. Taşınır veya taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan herkes bu davayı ikame edebilir.
- Malikler: Mülkiyet hakkı sahipleri.
- Zilyetler: Malı elinde bulundurma yetkisi olan kişiler.
- Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Örneğin intifa hakkı sahipleri, mülkiyet onlarda olmasa bile kullanım hakkına sahip oldukları için haksız işgalciye karşı dava açabilirler.
- Mirasçılar: Miras kalan bir malın bazı mirasçılarca haksız kullanılması durumunda, diğer mirasçılar ecrimisil talebinde bulunabilir.
BİRLİKTE MÜLKİYETTE “İNTİFADAN MEN” ŞARTI VE İSTİSNALARI
Hisseli taşınmazlarda (paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti) paydaşların birbirine karşı ecrimisil davası açabilmesi, kural olarak “intifadan men” şartının gerçekleşmesine bağlıdır.
İNTİFADAN MEN NEDİR?
İntifadan men, taşınmazı kullanamayan paydaşın, taşınmazı kullanan diğer paydaşa “ben de mülkten yararlanmak istiyorum” veya “payıma düşen geliri istiyorum” şeklinde bildirimde bulunmasıdır. Bu bildirim yapılmadan açılan davalar Yargıtay tarafından kural olarak reddedilmektedir. İntifadan men şartı her türlü delille (tanık, ihtarname, keşif vb.) ispatlanabilir.
İHTAR ŞARTININ ARANMADIĞI İSTİSNALAR
Bazı durumlarda paydaşların birbirine ihtar çekmesine gerek kalmadan doğrudan ecrimisil davası açılabilir:
- Doğal ve Hukuki Ürün Elde Edilen Yerler: Taşınmazın kendiliğinden meyve veren bir bahçe olması veya iş yeri/konut olarak kiraya verilip kira geliri getirmesi.
- Kamu Malı Olması: Ecrimisile konu yerin kamu malı (belediye, vakıf, hazine arazisi vb.) olması durumunda ihtar şartı aranmaz.
- Hukuki İşlem ve Davalar: Davacı paydaşın daha önce “müdahalenin men’i”, “izale-i şüyu” (ortaklığın giderilmesi) veya benzeri bir dava açmış ya da icra takibi başlatmış olması.
- Kullanım Anlaşması: Paydaşlar arasında malın nasıl kullanılacağına dair önceden yapılmış bir fiili taksim veya kullanım anlaşması varsa ve buna aykırı hareket ediliyorsa.
- Hakkın İnkâr Edilmesi: İşgal eden paydaşın, diğer paydaşların hak sahipliğini tamamen inkâr ederek taşınmazın tamamında hak iddia etmesi.
ECRİMİSİL TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR?
Ecrimisil bedelinin hesaplanması uzmanlık gerektiren teknik bir süreçtir ve mahkemece atanan bilirkişiler vasıtasıyla yapılır. Bilirkişi raporu, bilimsel verilere dayanmalı ve denetime açık olmalıdır.
HESAPLAMADA KULLANILAN KRİTERLER
Tazminat belirlenirken şu unsurlar göz önünde bulundurulur:
- Taşınmazın Niteliği: Büyüklüğü, imar durumu, konumu, çevre özellikleri ve alt yapı hizmetleri.
- Emsal Kira Bedelleri: Çevredeki benzer yerlerin kira sözleşmeleri.
- Tarımsal Araziler: Eğer mülk bir tarla ise; bölgede ekilen ürünlerin türü, verimi, birim fiyatları ve masrafları üzerinden “ürün esasına göre” hesaplama yapılır.
- Alt ve Üst Sınırlar: Ecrimisilin alt sınırı kira geliri, üst sınırı ise tam gelir yoksunluğudur.
FAİZ VE ÜFE ARTIŞI
Birden fazla yılı kapsayan taleplerde, ilk dönem için belirlenen miktara her yıl için ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) artış oranı yansıtılarak kademeli hesaplama yapılır. Ayrıca her dönemin sonundan itibaren işleyecek şekilde yasal faiz talep edilebilir.
HAZİNE TAŞINMAZLARINDA ECRİMİSİL SÜRECİ
Devletin (Hazine veya Vakıflar Genel Müdürlüğü) özel mülkiyetinde olan veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin işgalinde süreç daha farklı işler. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca idare, herhangi bir mahkeme kararına gerek duymaksızın işgalciden ecrimisil talep edebilir.
- Kusur ve Zarar Aranmaz: Hazinenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın tazminat istenir.
- İndirim Hakları: Ecrimisil ihbarnamesine itiraz edilmemesi halinde %20, peşin ödenmesi halinde ise ayrıca %15 (toplamda %35’e varan) indirim uygulanır.
- Tahliye: İşgal edilen Hazine taşınmazı, idarenin talebi üzerine mülki amir (Vali/Kaymakam) tarafından 15 gün içinde tahliye ettirilir.
ECRİMİSİL DAVALARINDA ZAMANAŞIMI SÜRESİ
Haksız işgal tazminatı davalarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, Yargıtay’ın 1938 tarihli 1938/10 K. numaralı İçtihadı Birleştirme Kararı ile sabitlenmiştir.
Kritik Bilgi: Zamanaşımı süresi, haksız işgalin öğrenildiği tarihten değil, haksız işgalin gerçekleştiği andan itibaren işlemeye başlar. Dava açıldığı tarihten geriye dönük olarak en fazla 5 yıllık tazminat istenebilir. Ancak, davalı taraf mahkemede zamanaşımı def’i (itirazı) ileri sürmezse, mahkeme 5 yıldan daha uzun süreler için de tazminata hükmedebilir.
GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Ecrimisil davası açmak isteyenlerin başvurması gereken mahkemeler şunlardır:
- Görevli Mahkeme: Malvarlığı haklarına ilişkin bir dava olduğu için Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
- Yetkili Mahkeme: Genel kural gereği davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Ayrıca haksız fiilin işlendiği yer veya zararın meydana geldiği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Eğer dava “müdahalenin men’i” davası ile birlikte açılıyorsa, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
FUZULİ İŞGALCİ NASIL ÇIKARILIR? (TAHLİYE YOLLARI)
Sadece tazminat almak çoğu zaman mülk sahibini tatmin etmez; işgalcinin mülkten tahliye edilmesi de gerekir. Bunun için iki ana yol vardır:
- Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davası: Özel mülkiyete konu yerlerde haksız işgalciyi çıkarmak için Asliye Hukuk Mahkemesinde bu dava açılır. Mahkeme kararı alındıktan sonra icra kanalıyla tahliye gerçekleştirilir.
- 3091 Sayılı Kanun Uyarınca İdari Tahliye: İşgal henüz yeniyse (öğrenilmesinden itibaren 60 gün, olaydan itibaren 1 yıl içinde), valilik veya kaymakamlığa başvurularak taşınmaza yapılan tecavüzün idari yoldan önlenmesi ve tahliye edilmesi talep edilebilir.
Haksız işgal tazminatı (ecrimisil) davaları, hem “intifadan men” gibi usul kuralları hem de bilirkişi hesaplamalarındaki teknik detaylar nedeniyle oldukça karmaşıktır. Hak kaybına uğramamak, tazminatınızı 5 yıllık zamanaşımına kaptırmadan eksiksiz almak veya haksız taleplere karşı mülkünüzü korumak için sürecin profesyonel bir gayrimenkul avukatı aracılığıyla takip edilmesi hayati önem taşır. Unutmayın, mülkiyet hakkınızın ihlali durumunda kanunlar size bu zararın tazmin edilmesini talep etme gücü vermektedir.
SIKÇA SORULAN SORULAR
ECRİMİSİL NEDİR?
Bir malı hukuka aykırı ve kötü niyetle kullanan kişinin, mal sahibine ödemesi gereken haksız işgal tazminatıdır.
ECRİMİSİL DAVASI NE KADAR SÜRER?
Dava süreci delillerin toplanması, keşif ve bilirkişi aşamalarına bağlı olarak ortalama 24 ay sürebilmektedir. Ancak üst mahkeme süreçleriyle birlikte 3-5 yılı bulabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİ BİTEN KİRACI ECRİMİSİL ÖDER Mİ?
Evet, sözleşme süresi dolmasına veya feshedilmesine rağmen mülkü boşaltmayan kiracı haksız işgalci sayılır ve ecrimisil ödemekle yükümlü olur.
ECRİMİSİL GERİYE DÖNÜK KAÇ YIL İÇİN İSTENEBİLİR?
Kural olarak dava tarihinden geriye dönük 5 yıllık süre için talep edilebilir.
ECRİMİSİL BORCU ÖDENMEZSE NE OLUR?
Alacaklı, mahkeme kararını veya idari ihbarnameyi icra takibine koyarak borçlunun mallarına haciz uygulayabilir.
ECRİMİSİL DAVASINDA TANIK DİNLENİR Mİ?
Evet, işgalin varlığını ve süresini ispatlamak için tanık dinlenebilir. Ancak tazminat miktarının (bedelin) belirlenmesinde bilirkişi raporu esastır.
PAYDAŞLAR BİRBİRİNDEN ECRİMİSİL İSTEYEBİLİR Mİ?
Evet, ancak kural olarak diğer paydaşa yararlanma isteğinin önceden bildirilmiş olması (intifadan men) şarttır.
ECRİMİSİL ALACAĞI İÇİN KARARIN KESİNLEŞMESİ GEREKİR Mİ?
Hayır, Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2023/1180 E. sayılı kararı gibi güncel içtihatlara göre, ecrimisil alacağına ilişkin ilamlar kesinleşmeden icraya konulabilir.
ECRİMİSİL TAZMİNATINA FAİZ İŞLER Mİ?
Evet, her dönemin sonundan itibaren kademeli olarak yasal faiz talep edilebilir.
FUZULİ İŞGALCİ NASIL ÇIKARILIR?
Müdahalenin men’i davası açarak veya işgal yeniyse 3091 sayılı Kanun kapsamında mülki amirliğe başvurarak çıkarılabilir.
